Uredba o določitvi modelov vrednotenja nepremičnin ‡

Opozorilo: Neuradno prečiščeno besedilo predpisa predstavlja zgolj informativni delovni pripomoček, glede katerega organ ne jamči odškodninsko ali kako drugače.

Neuradno prečiščeno besedilo Uredbe o določitvi modelov vrednotenja nepremičnin obsega:

-        Uredbo o določitvi modelov vrednotenja nepremičnin (Uradni list RS, št. 95/11 z dne 26. 11. 2011),

-        Uredbo o spremembah in dopolnitvah Uredbe o določitvi modelov vrednotenja nepremičnin (Uradni list RS, št. 41/14 z dne 6. 6. 2014).

UREDBA

o določitvi modelov vrednotenja nepremičnin

(neuradno prečiščeno besedilo št. 1)

1. člen

(vsebina)

Ta uredba določa modele vrednotenja nepremičnin za izvedbo množičnega vrednotenja nepremičnin, ki so evidentirane v registru nepremičnin.

2. člen

(vrste modelov vrednotenja nepremičnin)

(1) S to uredbo se določajo naslednji modeli vrednotenja nepremičnin:

-        model vrednotenja za stanovanja (STA),

-        model vrednotenja za hiše (HIS),

-        model vrednotenja za garaže (GAR),

-        model vrednotenja za lokale (PPL),

-        model vrednotenja za pisarne (PPP),

-        model vrednotenja za industrijske stavbe (IND),

-        model vrednotenja za stavbe s težko industrijo (INP),

-        model vrednotenja za zidanice (PKZ),

-        model vrednotenja za kmetijske stavbe (PKO),

-        model vrednotenja za stavbe za javno rabo (PNJ),

-        model vrednotenja za druge stavbe (PND),

-        model vrednotenja za zemljišča za gradnjo stavb (ZGS),

-        model vrednotenja za pozidana zemljišča (PSZ),

-        model vrednotenja za kmetijska zemljišča (KME),

-        model vrednotenja za gozdna zemljišča (GOZ),

-        model vrednotenja za druga zemljišča (ZDR),

-        model vrednotenja za elektrarne (PNE),

-        model vrednotenja za rudnike (PNM),

-        model vrednotenja za pristanišča (PNP),

-        model vrednotenja za črpalke (PNB) in

-        model vrednotenja za posebne nepremičnine (PPN).

(2) Modeli vrednotenja iz prejšnjega odstavka so določeni glede na ponudbo in povpraševanje na trgu nepremičnin na dan 1. julij 2010.

3. člen

(modeli vrednotenja nepremičnin)

(1) Vrednostne cone in vrednostne ravni ter pripadajoče vrednostne tabele, s katerimi so določeni modeli vrednotenja nepremičnin, so za vsak model vrednotenja iz prvega odstavka prejšnjega člena določene in prikazane v prilogi 1, ki je sestavni del te uredbe.

(2) Točkovniki, točkovni razredi in vrednostni faktorji, s katerimi so določeni modeli vrednotenja nepremičnin, so za vsak model vrednotenja iz prvega odstavka prejšnjega člena določeni in prikazani v prilogi 2, ki je sestavni del te uredbe.

4. člen

(uporaba modelov vrednotenja nepremičnin)

(1) Za izračun vrednosti nepremičnine se glede na lastnosti nepremičnine uporabi en ali več modelov vrednotenja nepremičnin.

(2) Vrednost nepremičnine je vsota vseh vrednosti, ki so za to nepremičnino izračunane po enem ali več modelih vrednotenja nepremičnin.

5. člen

(kriterij za določitev modelov in uporaba modelov vrednotenja za izračun vrednosti dela stavbe)

(1) Za izračun vrednosti dela stavbe se določi in uporabi en model vrednotenja glede na dejansko rabo dela stavbe, ki je evidentirana v registru nepremičnin.

(2) Model vrednotenja za stanovanja (STA) se uporabi za izračun vrednosti delov stavb, ki imajo dejansko rabo s šifro 1122100, 1122201, 1130001, 1211101, 1211102, 1211103 in 1274001.

(3) Model vrednotenja za hiše (HIS) se uporabi za izračun vrednosti delov stavb, ki imajo dejansko rabo s šifro 1110000, 1110001, 1110002, 1110003, 1120000, 1121001, 1121002, 1121003 in 1212001.

(4) Model vrednotenja za garaže (GAR) se uporabi za izračun vrednosti delov stavb, ki imajo dejansko rabo s šifro 1242001, 1242002, 1242003 in 1242006.

(5) Model vrednotenja za lokale (PPL) se uporabi za izračun vrednosti delov stavb, ki imajo dejansko rabo s šifro 1211201, 1211202, 1230101, 1230102, 1230103, 1230104, 1230105, 1230106, 1230401, 1230402 in 1261002.

(6) Model vrednotenja za pisarne (PPP) se uporabi za izračun vrednosti delov stavb, ki imajo dejansko rabo s šifro 1200000, 1220101, 1220201, 1220301, 1220302, 1230404, 1262001, 1262002, 1262003, 1263001, 1263002, 1263003, 1263004, 1264001, 1264002, 1264003, 1264004, 1264005 in 1272103.

(7) Model vrednotenja za industrijske stavbe (IND) se uporabi za izračun vrednosti delov stavb, ki imajo dejansko rabo s šifro 1241006, 1251000, 1251001, 1252002 in 1252003.

(8) Model vrednotenja za stavbe s težko industrijo (INP) se uporabi za izračun vrednosti delov stavb, ki imajo dejansko rabo s šifro 1251003, 1251004, 1251005, 1251006, 1251007, 1251008, 1251009, 1252001, 1252004, 1252005, 1252006, 1252007, 1252008, 1252009 in 1252010.

(9) Model vrednotenja za zidanice (PKZ) se uporabi za izračun vrednosti delov stavb, ki imajo dejansko rabo s šifro 1271302.

(10) Model vrednotenja za kmetijske stavbe (PKO) se uporabi za izračun vrednosti delov stavb, ki imajo dejansko rabo s šifro 1271101, 1271201, 1271202, 1271203, 1271301, 1271401 in 1274023.

(11) Model vrednotenja za stavbe za javno rabo (PNJ) se uporabi za izračun vrednosti delov stavb, ki imajo dejansko rabo s šifro 1230201, 1241003, 1241004, 1241007, 1241008, 1241009, 1242005, 1261001, 1265001, 1265002, 1265003, 1272101 in 1273001.

(12) Model vrednotenja za druge stavbe (PND) se uporabi za izračun vrednosti delov stavb, ki imajo dejansko rabo s šifro 1220102, 1230302, 1230303, 1241002, 1241005, 1242004, 1261003, 1272102, 1272201, 1274002, 1274003, 1274004, 1274005, 1274006, 1274007, 1274008, 1274009, 1274010, 1274012, 1274013, 1274014, 1274015, 1274018, 1274019, 1274021 in 1274024.

(13) Model vrednotenja za posebne nepremičnine (PPN) se uporabi za izračun vrednosti delov stavb, ki imajo dejansko rabo s šifro 1230301, 1241001, 1251002 in 1274011.

(14) V modelih vrednotenja za izračun vrednosti delov stavb, ki imajo dejansko rabo s šifro 1122100, 1122201, 1130001, 1211101, 1211102, 1211103, 1274001, 1110000, 1110001, 1110002, 1110003, 1120000, 1121001, 1121002, 1121003, 1212001, 1242002, 1242003, 1242006, 1211201, 1211202, 1230101, 1230102, 1230103, 1230104, 1230105, 1230106, 1230401, 1230402, 1261002, 1200000, 1220101, 1220201, 1220301, 1220302, 1230404, 1262001, 1262002, 1262003, 1263001, 1263002, 1263003, 1263004, 1264001, 1264002, 1264003, 1264004, 1264005, 1272103, 1251000, 1241006, 1251001, 1252002, 1252003, 1251003, 1251004, 1251005, 1251006, 1251007, 1251008, 1251009, 1252001, 1252004, 1252005, 1252006, 1252007, 1252008, 1252009, 1252010, 1230301, 1241001, 1251002, 1274011, 1242005, 1261001, 1265001, 1265002, 1265003, 1272101, 1230201, 1241003, 1241004, 1241007, 1241008, 1241009 in 1273001, je vključena vrednost površine pripadajočega zemljišča stavbi.

(15) Površina pripadajočega zemljišča stavbi je dvakratnik površine zemljišča pod stavbo. Če je površina parcele, na kateri je stavba z deli stavbe z dejansko rabo s šifro iz prejšnjega odstavka, manjša od dvakratnika površine zemljišča pod stavbo, je površina pripadajočega zemljišča stavbi enaka površini parcele. Če je površina parcele, na kateri stoji več stavb z deli stavb z dejansko rabo s šifro iz prejšnjega odstavka, manjša od vsote dvakratnikov površin zemljišč pod stavbami, se površina pripadajočega zemljišča stavbi izračuna tako, da se površina parcele proporcionalno porazdeli k stavbam v razmerju površin zemljišč pod stavbami.

(16) Za dele stavb, ki imajo dejansko rabo s šifro 1274016, 1274017, 1274020 in 1274022, se modela vrednotenja ne določi. Vrednosti teh delov stavb je nič (0).

6. člen

(kriteriji za določitev modelov vrednotenja za izračun vrednosti parcele)

(1) Za izračun vrednosti parcele se uporabi en ali več modelov vrednotenja glede na namensko rabo zemljišč, dejansko rabo zemljišč ali rabo zemljišč za gradnjo stavb, ki je evidentirana v registru nepremičnin.

(2) Če so na parceli stavbe z deli stavb z dejansko rabo s šifro iz štirinajstega odstavka prejšnjega člena, se za izračun vrednosti parcele ne upošteva pripadajoče zemljišče stavbi iz petnajstega odstavka prejšnjega člena. Preostala zemljišča na tej parceli se upoštevajo tako, da se najprej upošteva raba zemljišč za gradnjo stavb, za druga preostala zemljišča pa se ne glede na evidentirano namensko rabo upošteva dejanska raba zemljišč.

(3) Če za zemljišča namenska raba ni določena ali če je v registru nepremičnin za zemljišča evidentirana namenska raba s šifro 10000, 10100, 10110, 10120, 10130, 10140, 10200, 10210, 10220, 10300, 10310, 10320, 10330, 10400, 10410, 10420, 10430, 10500, 10510, 10520, 10530, 10540, 10550, 10600, 10610, 10620, 10630, 10640, 10650, 10660, 10700, 10800, 10900, 11000, 11100, 11200, 50000, 50100, 50110, 50120, 50200, 50300 in 50400, se za izračun vrednosti parcele upošteva dejanska raba zemljišč.

(4) Za zemljišča, ki niso zemljišča iz drugega ali tretjega odstavka tega člena, se za izračun vrednosti parcele najprej upošteva raba zemljišč za gradnjo stavb, za druga preostala zemljišča pa namenska raba zemljišč.

7. člen

(uporaba modelov vrednotenja za izračun vrednosti parcele)

(1) Za izračun vrednosti parcele se ob upoštevanju kriterijev iz prejšnjega člena uporabijo naslednji modeli:

-        model vrednotenja za zemljišča za gradnjo stavb (ZGS) za izračun vrednosti zemljišč, ki so v registru nepremičnin evidentirana z rabo zemljišč za gradnjo stavb s šifro 10001, 10101, 10111, 10121, 10131, 10141, 10201, 10211, 10221, 10301, 10311, 10321, 10331, 10401, 10411, 10421, 10431, 10501, 10511, 10521, 10531, 10541, 10551, 10601, 10611, 10621, 10631, 10641, 10651, 10661, 10701, 10801, 10901, 11001, 11101 in 11201;

-        model vrednotenja za pozidana zemljišča (PSZ) za izračun vrednosti zemljišč, na katerih so stavbe z deli stavb z dejansko rabo s šifro iz štirinajstega odstavka 5. člena te uredbe, ki imajo v registru nepremičnin evidentirano dejansko rabo s šifro 3000;

-        model vrednotenja za kmetijska zemljišča (KME) za izračun vrednosti zemljišč, ki so v registru nepremičnin evidentirana z namensko rabo s šifro 20000, 20100 in 20200 oziroma z dejansko rabo s šifro 1000, 1160, 1180, 1211, 1212, 1221, 1230, 1240 in 1420;

-        model vrednotenja za gozdna zemljišča (GOZ) za izračun vrednosti zemljišč, ki so v registru nepremičnin evidentirana z namensko rabo s šifro 30000 in 30100 oziroma z dejansko rabo s šifro 2000;

-        model vrednotenja za druga zemljišča (ZDR) za izračun vrednosti zemljišč, ki so v registru nepremičnin evidentirana z namensko rabo s šifro 40000, 40100, 40110, 40120 in 40200 oziroma z dejansko rabo s šifro 4000 ali 5000, oziroma zemljišč iz druge alineje tega odstavka, če na njih ni drugih stavb z deli stavb s šiframi dejanske rabe delov stavb iz štirinajstega odstavka 5. člena te uredbe.

(2) Model vrednotenja za hiše (model HIS) se uporabi za izračun vrednosti zemljišč, kadar so na parceli stavbe z deli stavb, ki imajo izmed dejanskih rab, navedenih v štirinajstem odstavku 5. člena te uredbe, dejansko rabo s šifro iz tretjega odstavka 5. člena te uredbe, ne glede na to, ali so na parceli tudi druge stavbe z deli stavb z drugačno dejansko rabo. Model vrednotenja za hiše (HIS) se za izračun vrednosti zemljišč uporabi največ do 2400 m² zemljišča na posamezno stavbo na parceli.

8. člen

(kriteriji za določitev modelov in uporaba modelov za izračun vrednosti nepremičnin, namenjenih opravljanju dejavnosti)

(1) Nepremičnine, namenjene opravljanju dejavnosti, so nepremičnine, ki se uporabljajo za proizvodnjo električne energije, izkoriščanje mineralnih surovin, opravljanje pristaniške dejavnosti ali dejavnosti bencinskih servisov. Te nepremičnine so sestavljene iz ene ali več parcel oziroma njihovih deležev ter delov stavb, ki so na prostorsko oziroma funkcionalno zaokroženih lokacijah, namenjenih opravljanju dejavnosti.

(2) Za izračun vrednosti nepremičnin, namenjenih opravljanju dejavnosti, se ne glede na določbe 5., 6. in 7. člena te uredbe uporabi model vrednotenja nepremičnin glede na podatke o dejavnosti, ki so evidentirani v registru nepremičnin.

(3) Model vrednotenja za elektrarne (PNE) se uporabi za izračun vrednosti nepremičnin za proizvodnjo električne energije, model vrednotenja za rudnike (PNM) za izračun vrednosti nepremičnin za izkoriščanje mineralnih surovin, model vrednotenja za pristanišča (PNP) za izračun vrednosti nepremičnin za opravljanje pristaniške dejavnosti, model vrednotenja za črpalke (PNB) pa za izračun vrednosti nepremičnin za opravljanje dejavnosti bencinskih servisov.

(4) Vrednost nepremičnine, namenjene opravljanju dejavnosti, se razdeli in pripiše na zemljišča in dele stavb, ki so na posamezni prostorsko oziroma funkcionalno zaokroženi lokaciji, namenjeni opravljanju dejavnosti, glede na njihovo površino in z upoštevanjem utežnih faktorjev.

(5) Vrednost zemljišč in delov stavb, ki so na posamezni prostorsko oziroma funkcionalno zaokroženi lokaciji, namenjeni opravljanju dejavnosti iz prvega odstavka tega člena, se izračuna po naslednji enačbi:

kjer je

-     V_n                 vrednost n-tega zemljišča ali n-tega dela stavbe,

-     V_PN               vrednost nepremičnine, namenjene opravljanju dejavnosti,

-     A_n                  površina n-tega zemljišča ali neto tlorisna površina n-tega dela stavbe,

-     U_(Xn) stavbe, utež, ki je odvisna od modela vrednotenja in dejanske rabe zemljišča ali dela

-     X_n                 dejanska raba n-tega zemljišča ali n-tega dela stavbe,

-     N                   število zemljišč in delov stavb, namenjenih opravljanju dejavnosti,

-     Ai                  površina i-tega zemljišča ali neto tlorisna površina i-tega dela stavbe,

-     U_(Xi)               utež, ki je odvisna od dejanske rabe i-tega zemljišča ali i-tega dela stavbe,

-     X_i                  dejanska raba

(6) Vrednost nepremičnine za proizvodnjo električne energije se pripiše zemljiščem in delom stavb z upoštevanjem naslednjih utežnih faktorjev:

-        300 za dele stavb z dejansko rabo dela stavbe s šifro 1220301,

-        600 za dele stavb z dejansko rabo dela stavbe s šifro 1251002,

-        180 za dele stavb z dejanskimi rabami z drugimi šiframi,

-        0,3 za zemljišča z dejansko rabo s šifro 4000 in

-        30 za preostala zemljišča.

(7) Vrednost nepremičnine za izkoriščanje mineralnih surovin se pripiše zemljiščem in delom stavb z upoštevanjem naslednjih utežnih faktorjev:

-        300 za dele stavb vseh dejanskih rab in

-        5 za zemljišča vseh dejanskih rab.

(8) Vrednost nepremičnine za opravljanje pristaniške dejavnosti se pripiše zemljiščem in delom stavb z upoštevanjem naslednjih utežnih faktorjev:

-        300 za dele stavb z dejansko rabo dela stavbe s šifro 1220301,

-        300 za dele stavb z dejansko rabo dela stavbe s šifro 1241001,

-        150 za dele stavb z dejanskimi rabami z drugimi šiframi,

-        0,3 za zemljišča z dejansko rabo s šifro 4000 in

-        30 za preostala zemljišča.

(9) Vrednost nepremičnine za opravljanje dejavnosti bencinskih servisov se pripiše zemljiščem in delom stavb z upoštevanjem naslednjih utežnih faktorjev:

-        300 za dele stavb vseh dejanskih rab in

-        30 za zemljišča vseh dejanskih rab.

9. člen

(način izračuna vrednosti nepremičnin)

Enačbe in način izračuna vrednosti po posameznih modelih vrednotenja nepremičnin so navedeni v prilogi 3, ki je sestavni del te uredbe.

10. člen

(podatki o nepremičninah, ki se uporabijo za izračun vrednosti nepremičnin)

Podatki o nepremičninah, ki se uporabijo za izračun vrednosti nepremičnin po modelih vrednotenja nepremičnin, so navedeni v prilogi 4, ki je sestavni del te uredbe.

Priloga 1: Vrednostne cone, vrednostne ravni in vrednostne tabele

Priloga 2: Točkovniki, točkovni razredi in vrednostni faktorji

Priloga 3: Enačbe in način izračuna vrednosti po modelih vrednotenja nepremičnin

Priloga 4: Podatki o nepremičninah, ki se uporabijo za izračun vrednosti nepremičnin po modelih vrednotenja nepremičnin

Uredba o določitvi modelov vrednotenja nepremičnin (Uradni list RS, št. 95/11) vsebuje naslednjo končno določbo:

»11. člen

(začetek veljavnosti)

Ta uredba začne veljati naslednji dan po objavi v Uradnem listu Republike Slovenije.«.

Uredba o spremembah in dopolnitvah Uredbe o določitvi modelov vrednotenja nepremičnin (Uradni list RS, št. 41/14) vsebuje naslednjo končno določbo:

»KONČNA DOLOČBA

7. člen

Ta uredba začne veljati petnajsti dan po objavi v Uradnem listu Republike Slovenije.«.