Na podlagi drugega odstavka 142. člena
Stanovanjskega zakona (Uradni list RS, št. 69/03, 18/04 – ZVKSES, 47/06 – ZEN,
45/08 – ZVEtL, 57/08, 62/10 – ZUPJS, 56/11 – odl. US, 87/11 in 40/12 – ZUJF) in
109. člena Poslovnika državnega zbora (Uradni list RS, št. 92/07 – uradno
prečiščeno besedilo, 105/10 in 80/13) je Državni zbor na seji dne
24. novembra 2015 sprejel
Nacionalni stanovanjski program (NSP) oblikuje aktivno
stanovanjsko politiko, s katero država prispeva k doseganju ciljev,
zastavljenih v svojih razvojnih, prostorskih in socialnih razvojnih programih,
k ureditvi razmer na stanovanjskem področju in k dolgoročnemu zagotavljanju
kakovosti bivanja za vse prebivalce. Pri oblikovanju novega programa nas je
vodilo načelo javnega interesa pri ustvarjanju pogojev, s katerimi se širokemu
krogu prebivalcev omogoči enakopravne možnosti za rešitev stanovanjskega
vprašanja. Pri tem izpostavljamo štiri glavne cilje za oblikovanje učinkovite
in uravnotežene stanovanjske oskrbe in opredeljujemo ukrepe, s katerimi bomo te
cilje dosegali.
V luči spremenljivih ekonomskih razmer smo izvedbeni del
Nacionalnega stanovanjskega programa vezali na obdobje petih let, kar omogoča
realno izvedbo predvidenih ukrepov in se hkrati veže na izvajanje večletne
finančne perspektive 2015–2025. Dokument se osredotoča na štiri področja, na
katerih bodo izvedeni prioritetni projekti za stabilizacijo razmer na področju
stanovanjske oskrbe v Sloveniji. Izvajanje ukrepov bo postopno, pri čemer bodo
najprej izvedene aktivnosti za vzpostavitev pogojev za uspešno doseganje
zastavljenih ciljev.
Izvajanje Nacionalnega stanovanjskega programa se bo
spremljalo prek opredeljenih kazalnikov, ki se vežejo tako na izvajanje ukrepov
in aktivnosti kakor tudi na štiri osnovne cilje. Opravljena analiza bo
predstavljala podlago za preveritev ustreznosti zastavljenih ukrepov. Ponudila
bo predloge možnih prilagoditev in nadaljnjih aktivnosti, kar bo predstavljalo
podlago za pripravo naslednjega akcijskega programa. Doseganje zastavljenih ciljev
se bo preverilo na polovici in ob koncu izvajanja programa.
Stanovanjska politika pomeni obliko javnega posega na
stanovanjsko področje in ni ločena politika, saj deluje v funkciji spodbujanja
in podpore gospodarskemu razvoju ter razvoju celotne družbe, v smislu
ohranjanja prebivalstva in zagotavljanja kakovostnega življenjskega okolja
prebivalcem. Nacionalni stanovanjski program je integralen dokument, zato se za
njegovo učinkovito izvajanje zavezuje celotna Vlada Republike Slovenije, zlasti
resorji na področju financ, sociale, gospodarskega razvoja in prostora. Vlogo
glavnega izvajalca nacionalne stanovanjske politike opravlja Stanovanjski sklad
Republike Slovenije. K uspešni izvedbi programa bodo z učinkovito zemljiško
politiko in zagotavljanjem zadostnih količin komunalno opremljenih zemljišč za
gradnjo, zlasti javnih najemnih stanovanj,1 prispevale lokalne
skupnosti. Aktivno vključevanje drugih deležnikov, kot so nevladne organizacije
in različna združenja, igra pomembno vlogo predvsem pri iskanju in uvajanju
različnih primerov dobrih praks za izboljšanje stanovanjske oskrbe, še posebej
pa pri spreminjanju selitvenih in bivanjskih navad.
Pričujoči Nacionalni stanovanjski program predstavlja drugo generacijo
dokumenta, s katerim država skuša prispevati k doseganju ciljev, zastavljenih v
svojih razvojnih, prostorskih in socialnih programih. Aktivnosti države na
področju stanovanjske politike v preteklem obdobju so bile usmerjene predvsem
na področje socialnih transferjev za zagotavljanje stanovanjske varnosti prebivalstva,
medtem ko sta bila gospodarski in prostorski vpliv stanovanjske politike
zapostavljena.
Nov pristop pri reševanju stanovanjske problematike je
privedel do pričujočega dokumenta, ki izkazuje dvojno vlogo novega Nacionalnega
stanovanjskega programa. Novi Nacionalni stanovanjski program predstavlja
dokument, ki se odziva na dejanske razmere na področju stanovanjske oskrbe. Z
njim država ustvarja pogoje za izvajanje ustavno zapisane možnosti izbire pri
reševanju stanovanjskega vprašanja za vse prebivalce in določa splošne cilje na
področju stanovanjske oskrbe. Hkrati gre za dokument operativne narave, s
katerim se zagotavlja pogoje za izboljšanje razmer pri reševanju stanovanjskega
problema prebivalcev. Posebej se osredotoča na zagotavljanje kakovosti bivanja
ranljivejših skupin prebivalstva, pri čemer se upošteva njihove specifične
potrebe.
Skladno z ugotovitvami analiz podatkov in razprav v času
priprave novega Nacionalnega stanovanjskega programa dokument že v samem
začetku postavlja splošne in dolgoročne cilje stanovanjske politike, iz katerih
izhaja potreba po uravnoteženju ponudbe stanovanj na trgu, zagotavljanju lažje
dostopnosti do stanovanj, prenavljanju stanovanj v smislu modernih bivanjskih
in okoljskih trendov ter spodbujanju prebivalcev k večji stanovanjski mobilnosti.
Nacionalni stanovanjski program ustvarja okolje, v katerem bo
dolgoročno mogoče izvajati ukrepe za doseganje zastavljenih ciljev. Pri
doseganju le-teh na področju širše stanovanjske preskrbe je izjemnega pomena
zagotovitev trajnega vira financiranja.
S srednjeročno usmerjenostjo bodo v obdobju petih let
izvedeni izbrani projekti za stabilizacijo razmer na področju stanovanjske oskrbe
v Sloveniji. V novih okvirih bo zagotovljena enakopravna obravnava prebivalcev
pri reševanju stanovanjskega problema. Hkrati bodo ukrepi usmerjeni v urejenost
in transparentnost podatkov ter vključevanje zunanjih investitorjev v
zagotavljanje stanovanjske oskrbe, kar bo posledično prispevalo k razbremenitvi
javnih financ.
Posebno pozornost nov program namenja ustvarjanju razmer za
zagotavljanje kakovosti bivanja za različne ciljne skupine prebivalstva. S
prepletenimi ukrepi na različnih prednostnih področjih, v obliki celovitih paketov,
pristopa k reševanju stanovanjske problematike dveh specifičnih ciljnih skupin
prebivalstva – mladih in starejših.
V fazi prvega bivanjskega osamosvajanja se pri mladih
spodbuja najem. Ukrepi se zato nanašajo na povečanje dostopnosti najemnega stanovanjskega
fonda. Nacionalni stanovanjski program načrtuje ureditev najemnih razmerij in
vzpostavitev nove najemninske politike za povečanje ponudbe najemnih stanovanj iz
obstoječega stanovanjskega fonda. Na drugi strani ukrepe novogradnje usmerja v
zagotavljanje javnih najemnih stanovanj v večjih zaposlitvenih središčih, kjer
je potreba po stanovanjih največja. Ob ekonomski osamosvojitvi in ustvarjanju
družine mladi po novem stanovanjskem programu lahko izbirajo med paleto ukrepov
za nadaljevanje stanovanjskega najema (shema za mlade) in možnostjo ureditve
funkcionalne prilagoditve enostanovanjskih stavb za sobivanje generacij.
Paket ukrepov, namenjenih starejšim prebivalcem, se
osredotoča predvsem na bivanjske oblike, ki omogočajo kakovostno zdravstveno in
drugo oskrbo (varovana oziroma oskrbovana stanovanja), hkrati pa zagotavljajo
vključevanje v družbo in medsebojno pomoč (mešane soseske, bližina družbenih
dejavnosti, funkcionalna prilagoditev enostanovanjskih stavb za sobivanje
generacij). Ob upoštevanju finančnih zmožnosti starejših oseb se posebna
pozornost namenja iskanju rešitev na področju izvajanja energetske prenove, ki
omogoča večjo kakovost bivanja v lastnem stanovanju (rentni odkup, energetsko
pogodbeništvo), prenovi stanovanj v smislu funkcionalne prenove ter
prilagoditvi potrebam starejših. Večina starejših bi ostala v svojih
stanovanjih ali jih zamenjala za manjše, zato bodo glavne aktivnosti usmerjene v
ta fond. Potrebno je spodbujati sobivanje več starejših oseb, kar se kaže za
uspešno v smislu povečanje kvalitete življenja.
Ključno pri izvajanju paketov ukrepov za posamezne ciljne
skupine bo uspešno informiranje in posredovanje o ponujenih možnostih in
alternativnih oblikah bivanja. Z aktivnostmi zgodnjega osveščanja o prednostih
spreminjanja bivanjskih navad bo dolgoročno dosežena višja kakovost bivanja
vseh prebivalcev.
Za ugotavljanje uspešnosti izvajanja ukrepov in ugotavljanje doseganja
zastavljenih ciljev stanovanjske politike bo vzpostavljen sistem spremljanja
izvajanja Nacionalnega stanovanjskega programa. Ministrstvo, pristojno za
stanovanja, bo vodilo pripravo poročil. Letno se bodo pripravljala poročila o
izvajanju aktivnosti, zastavljenih v akcijskem načrtu izvajanja projektov za
obdobje 2015–2025. V drugem sklopu se bo spremljalo učinkovitost ukrepov
Nacionalnega stanovanjskega programa v smislu doseganja dolgoročno zastavljenih
ciljev. Učinkovitost Nacionalnega stanovanjskega programa bo preverjena na
polovici izvajanja programa in ob koncu programa, rezultati pa bodo služili kot
podlaga za korekcijo zastavljenih aktivnosti in pripravo programa za naslednje
programsko obdobje.
Stanovanjska politika s svojim povezovalnim značajem in
poseganjem na različna področja delovanja države predstavlja integralni
instrument za doseganje ciljev s področij več javnih politik in zapisanih v
razvojnih, prostorskih in socialnih dokumentih države. Aktivnosti države na
področju stanovanjske politike v preteklem obdobju so bile usmerjene predvsem
na področje socialnih transferjev za zagotavljanje stanovanjske varnosti
prebivalstva, medtem ko sta bila gospodarski in prostorski vpliv stanovanjske
politike v celoti zapostavljena. Tako se danes nahajamo v situaciji, ko:
Izvajanje Nacionalnega stanovanjskega programa ni le naloga ministrstva,
pristojnega za stanovanja. Stanovanjska politika je celovita politika, ki
zahteva podporo celotne vlade in odgovornost vseh resorjev ter ravni za
izvrševanje sprejetih ukrepov. Z aktivnim pristopom k doseganju zastavljenih
ciljev stanovanjske politike se ustvarja pogoje za uspešno gospodarsko rast,
saj stanovanjska oskrba, ki ustreza potrebam prebivalstva, podpira razvoj
gospodarstva, zmanjšuje motorni promet in posledično izpuste iz prometa in
skrbi za racionalno rabo virov. Država, ki svojim prebivalcem zagotavlja
možnosti in pogoje, da si v različnih življenjskih obdobjih priskrbijo svojim
potrebam in možnostim primerno stanovanje, zagotavlja enake možnosti za vse,
povečuje socialno varnost, odpravlja revščino in prispeva k trajnostnemu
obnavljanju prebivalstva v pogojih dolgožive družbe.
Kakovost bivanja prebivalcev je v veliki meri odvisna od
kakovosti bivališč, v katerih živijo, zato je pomembno, da se stanovanjska
politika opredeljuje tudi do vprašanja kakovosti stanovanj, njihove energetske
in funkcionalne učinkovitosti. Kakovostna stanovanja niso le tista, ki
omogočajo dolgo in zdravo življenje, temveč so to predvsem kakovostno grajena
stanovanja, ki ustrezajo potrebam uporabnikov in jim prinašajo čim manjše
stroške vzdrževanja in bivanja.
V Sloveniji se ocene glede zadostnega obsega stanovanj med
strokovnjaki močno razlikujejo. Statistični podatki kažejo, da število
stanovanj v stanovanjskem skladu presega število gospodinjstev, vendar to še ne
pomeni, da je razpoložljivost primernih stanovanj ustrezna. Do stanovanjskega
primanjkljaja prihaja zaradi neskladja med potrebami prebivalstva po
stanovanjih na določenih lokacijah, njihovo dejansko razpoložljivostjo in
kakovostjo teh stanovanj.
Ponudba stanovanj je nezadostna predvsem v večjih mestih in
mestnih središčih, kjer je povpraševanje – zaradi možnosti zaposlitve, šolanja,
dostopnosti do javnih funkcij, storitev in boljših prometnih povezav –
največje. Zaradi večjega povpraševanja so cene nepremičnin v teh območjih
višje. Statistični podatki na drugi strani kažejo, da je razpoložljivost
stanovanj v obrobnih in gospodarsko manj perspektivnih območjih večja in
presega potrebe prebivalstva.
Obseg dejansko razpoložljivih stanovanj je ponekod manjši
tudi zaradi obstoječega, vendar nenaseljenega stanovanjskega fonda. Podatki
popisa 2011 kažejo, da je v Sloveniji približno 20 % stanovanjskega fonda
nenaseljenega. Pri tem je pomembno, da visok delež nezasedenih stanovanj
izkazujejo tako periferna območja kot tudi območja, kjer so cene stanovanj
najvišje in povpraševanje po stanovanjih največje. Status nenaseljenega oziroma
»praznega« stanovanja sicer ne pomeni nujno, da je stanovanje v resnici prazno.
Stanovanja na območjih, kjer je povpraševanje veliko, se pogosto oddajajo
nelegalno; ali se oddajajo legalno, vendar v njih ni nihče prijavljen; se
uporabljajo občasno; ali pa so neprimerna za bivanje oziroma so dejansko prazna
(zaradi neprimerne lokacije ali zaradi nezainteresiranosti lastnika za oddajo stanovanja).
Na nezasedenost stanovanjskega fonda vplivajo predvsem njegova neugodna
lokacija, fizično stanje stanovanja ali lastnikova nezainteresiranost za
uporabo stanovanja.
Za zagotavljanje uravnotežene ponudbe primernih stanovanj je
treba v prvi vrsti aktivirati obstoječi, a nenaseljeni stanovanjski fond in na
ta način vsaj delno povečati obseg uporabnega stanovanjskega fonda. Na
območjih, kjer je potreba po stanovanjih velika, je nujno treba zagotoviti
kombinacijo ukrepov s področja zemljiške in finančne politike, ki bodo
investitorje spodbudili h gradnji primernih stanovanj in tako dolgoročno
omogočili stabilen stanovanjski trg. Ker gre v mnogih primerih za prvo iskanje
stanovanja in ker je večja verjetnost, da ne gre za stalno rešitev
stanovanjskega problema, je dolgoročni cilj predvsem gradnja tako javnih kot
zasebnih najemnih stanovanj. Glavno vlogo pri povečanju javnega najemnega fonda
v skladu s tem programom prevzema Stanovanjski sklad Republike Slovenije v
sodelovanju z lokalnimi skupnostmi, pomembno vlogo pa ohranja tudi
Nepremičninski sklad PIZ na področju zagotavljanja najemnih stanovanj za
starejše.
Za povečanje obsega stanovanjskega fonda se bo dolgoročno zagotavljalo
zadostno in ustrezno razporejeno število zazidljivih zemljišč, ki morajo biti
primerno komunalno opremljena. Pozornost bo usmerjena predvsem v aktivacijo
degradiranih urbanih območij, primernih za stanovanjsko gradnjo, ki mestom
lahko omogočijo širšo urbano, socialno in drugo prenovo. Na območjih
depopulacije, v obmejnih in hribovitih območjih, je treba zagotavljati pogoje
za ohranjanje števila prebivalstva in prebivalcem, ki želijo ostati in delati
na teh območjih, olajšati prenovo obstoječega stanovanjskega fonda in z
ustreznimi prostorskimi ureditvami v sklopu prostorskega načrtovanja izpolniti
cilje razvojnih politik. Politika obdavčitve stanovanj in zemljišč za
stanovanjsko gradnjo mora poleg fiskalnih ciljev podpirati tudi cilje
stanovanjske politike.
S spodbujanjem in podporo alternativnim oblikam zagotavljanja
stanovanj, kot so npr. stanovanjske zadruge (kooperative), se razširi nabor
možnosti in izbire pri reševanju stanovanjskega vprašanja posameznika.
Dostopnost do stanovanja predstavlja zmožnost prebivalcev, da
si zagotovijo funkcionalno primerno stanovanje za svoje potrebe. Pri tem gre
predvsem za cenovno dostopnost stanovanj za različne skupine prebivalstva kot
tudi za dostopnost do ponudbe kakovostnih stanovanj za različne potrebe. Na
slabšo dostopnost do stanovanj v veliki meri vpliva pomanjkanje najemnih
stanovanj (le 8-odstotni delež vseh stanovanj). Večina najemnih stanovanj je v
javni lasti. Podatki občin kažejo, da na neprofitno najemno stanovanje čaka
okrog 6.600 gospodinjstev, od tega okrog 2.500 samo v Ljubljani. Ker je
neprofitna najemnina administrativno določena in že več let ni bila
spremenjena, ne pokrije vseh stroškov in ne zagotavlja interesa za pridobivanje
novih neprofitnih stanovanj. Iz tega izhaja, da je treba opustiti sistem
dodeljevanja »prikritih socialnih pomoči« v obliki »neprofitnih najemnin« in
spremeniti kategorizacijo najemnih stanovanj v javna in zasebna najemna
stanovanja ter postopoma oblikovati stroškovno najemnino, ki odraža realno
vrednost stanovanja.
Stanje na področju najemnega trga v Sloveniji je slabo,
ocenjeno je bilo, da je skoraj četrtina najemnih stanovanj oddana nelegalno. S
tem se bistveno slabša položaj najemnikov, hkrati pa za državo predstavlja
izpad davčnega priliva. Razlogi za takšno stanje izvirajo iz neurejenih
najemnih razmerij, ki narekujejo vedno večje nezaupanje med najemodajalci in
najemniki.
Tako najemniki kot lastniki najemnih stanovanj opozarjajo na
neustrezen sistem, s katerim se zagotavlja varnost najema stanovanja. Posledice
te negotovosti in slabih izkušenj so oddaja stanovanj za kratek čas, oddaja na
sivo oziroma črno,2 mnoga stanovanja pa ostajajo prazna. Ukrepi
stanovanjske politike morajo zagotoviti večjo varnost najemnikov in lastnikov
stanovanj.
Sankcionirati je treba oddajanje in najemanje stanovanj brez
sklepanja najemnih pogodb in v zvezi s tem vzpostaviti učinkovit nadzor, hkrati
pa zagotoviti hitrejše in učinkovitejše reševanje sodnih sporov v zvezi z
najemnimi razmerji. Država mora zagotoviti izvajanje finančne politike v smislu
stimulacije lastnikov stanovanj za oddajo le-teh.
Pri reševanju stanovanjskega problema so močno omejene mlade
generacije, ki si ravno ustvarjajo družino, njihova kreditna sposobnost pa je
zaradi začetka poklicne kariere še nizka. Poleg povečanja najemnega sklada
stanovanj je zato treba vzpostaviti posebne mehanizme za zagotavljanje
stanovanj za mlade družine in mlade posameznike – tako v smislu dolgoročnega
najema kot nakupa oziroma odkupa prvega stanovanja.
Posebno pozornost pri zagotavljanju dostopnosti do stanovanj je
treba nameniti starejšim, saj je dejstvo, da se prebivalstvo Slovenije
pospešeno stara. Po projekcijah prebivalstva bo v Sloveniji leta 2060 več kot
30 % prebivalstva starejšega od 65 let (okoli 650.000 prebivalcev). Ker
starejši sami težje pokrivajo stanovanjske stroške in potrebujejo prilagojena
stanovanja, jim je treba zagotoviti večje število oskrbovanih stanovanj na
primernih lokacijah in izboljšati možnosti za druge oblike (so)bivanja ter
paziti na ohranjanje medgeneracijskega sožitja in družbene vključenosti. Zelo
pomembno je spodbujanje prenove obstoječega stanovanjskega fonda za potrebe
starejših prebivalcev. Z vidika socialne politike je nujna energetska sanacija
stavb, saj lahko bistveno vpliva na znižanje stroškov, povezanih z uporabo
stanovanja, in s tem na materialni položaj ljudi.
Poleg omenjenih ciljnih skupin je treba rešiti tudi
stanovanjski problem socialno najbolj ogroženih oziroma ranljivih skupin
prebivalstva v okviru začasnih bivalnih enot – torej tistih, ki ostanejo brez
strehe nad glavo zaradi deložacije, naravnih nesreč, nasilja ali finančne
ogroženosti. V Sloveniji po ocenah trenutno primanjkuje okrog 800 začasnih
bivalnih enot. V ta namen je treba zagotoviti gradnjo stanovanj primernega bivalnega
standarda, ki zagotavlja čim nižje stroške bivanja. Tovrstna stanovanja ne
smejo pomeniti trajne rešitve stanovanjskega problema, temveč le izjemno,
začasno rešitev. Zaradi socialnih stisk in neplačil najemnin in stroškov se
proti najemnikom vodi veliko število izvršb in deložacij. Deložacije
neplačnikov sproščajo zasedena najemna stanovanja in povečujejo ponudbo, vendar
so začasne bivalne enote nujno potrebne za nastanitev družin in posameznikov po
deložacijah za reševanje hude socialne stiske.
Zaradi povečevanja migracijskih tokov in vedno večjega
pritiska na urbana središča se vse bolj izpostavlja vprašanje resnejše obravnave
stanovanjskega problema priseljencev, predvsem tistih, ki so rezidenti za
daljši čas.
Za omenjene ciljne skupine prebivalstva je treba zagotoviti dostop
do stanovanj različnega tipa, in sicer s pomočjo spodbujanja različnih
finančnih ukrepov, zakonodajnih sprememb in izvedbe pilotnih projektov ter z
usklajenim izvajanjem javnih politik, kot so socialna, finančna, prostorska, šolska
in zdravstvena.
Finančne vire, ki bodo prispevali k izboljšanju dostopnosti
do stanovanj za ranljivejše socialne skupine, je treba zagotoviti tudi prek
evropskih skladov. Evropski socialni sklad je eden od strukturnih skladov
Evropske unije, ustanovljen za zmanjševanje razlik v bogastvu in življenjskem
standardu v državah članicah Evropske unije. Za učinkovito koriščenje teh
sredstev je treba oblikovati nacionalne elemente in mehanizme, ki bodo
omogočili črpanje teh sredstev tudi občinam in javnim stanovanjskim skladom.
Poleg spodbud na strani povečevanja ponudbe stanovanj je
treba za socialno šibkejše vzpostaviti sistem socialnih stanovanjskih pomoči.
Vzporedno z vzpostavitvijo sistema stroškovnih najemnin v javnih najemnih
stanovanjih je treba vzpostaviti t. i. stanovanjski dodatek, ki
predstavlja finančno korekcijo plačilne zmožnosti ekonomsko najšibkejšega
prebivalstva za reševanje stanovanjskega problema. Ker gre za enega od
socialnih transferjev, so ključne njegova vpetost v že vzpostavljen in delujoč
nacionalni sistem dodeljevanja socialnih pomoči in uvedba mehanizma redne
kontrole upravičencev do izplačila stanovanjskega dodatka ter preprečitev
morebitne zlorabe in nepovezanosti evidenc.
Spodnja tabela je prikazuje obremenitev državnega proračuna in
občinskih proračunov v letu 2014 za subvencije najemnikov v neprofitnih in
tržnih stanovanjih. Obstaja pa tudi prikriti socialni transfer, ki ga
predstavlja razlika med tržno oziroma stroškovno najemnino in neprofitno
najemnino. Na osnovi vzorca neprofitnih stanovanj iz cele Slovenije smo
ocenili, da lahko znaša ta transfer med 17 in 25 milijonov eurov letno.
Stroški tega socialnega transferja nosijo lastniki stanovanj, to so skladi in
druge neprofitne stanovanjske organizacije in občine.
Po javno dostopnih podatkih imamo v
Sloveniji 20.460 javnih najemnih stanovanj in 8.112 upravičencev, ki so
prejemali subvencije v letu 2014.
Kakovost bivanja prebivalcev je v veliki meri odvisna od
kakovosti bivališč, v katerih živijo, zato je pomembno, da se stanovanjska
politika opredeljuje tudi do vprašanja kakovosti in energetske in funkcionalne
učinkovitosti stanovanj. Kakovostna stanovanja so stanovanja, ki so kakovostno
grajena, primerno velika, ustrezajo potrebam uporabnikov in jim prinašajo čim
manjše stroške vzdrževanja in bivanja. Princip zagotavljanja kakovosti in
funkcionalnosti se upošteva tako pri novogradnji kot pri prenovi stanovanj.
V Sloveniji je okoli 70 % stanovanj starejših od 30 let, kar
pomeni, da so mnogi elementi stanovanjskih stavb amortizirani in potrebni
prenove. Po podatkih Statističnega urada Republike Slovenije je leta 2012 v
stanovanjih v slabem stanju živelo kar 32 % gospodinjstev. To pomeni, da je
stanovanjski fond v Sloveniji potreben tako energetske kot tudi funkcionalne
prenove, v nekaterih primerih pa tudi druge vrste prenove, kot je npr.
protipotresna obnova.
Prenova stanovanjskega fonda se s svojimi številnimi
prednostmi pred novogradnjo izpostavlja kot prednostna oblika zagotavljanja
primernih stanovanj. Ne le, da ne zahteva novih posegov v prostor, temveč tudi
oživlja degradirana območja, namenjena stanovanjski gradnji, in omogoča
pridobivanje novih stanovanj na degradiranih površinah znotraj naselij. S
prenovo je možno, poleg zagotavljanja novih stanovanjskih površin, doseči tudi
cilje glede energetske učinkovitosti stanovanjskega fonda in s tem varčnejšo
rabo energije in znižanje stroškov, ki so povezani z uporabo stanovanja.
Pozornost države bo usmerjena v vzpostavitev sistema, ki bo
olajšal in s tem spodbudil izvajanje projektov prenove. Ob proučitvi različnih
finančnih možnosti, ki so dostopne prebivalcem za izboljšanje stanja
stanovanjskega fonda, ugotavljamo, da je treba zagotoviti večjo usklajenost in
povezljivost posebnih spodbud in ugodnosti za izvajanje prenove stanovanj in
stanovanjskih stavb ter posamezne primere dobrih praks spremeniti v splošno
dobro prakso na tem področju.
Pomoč za izvajanje prenove v času gospodarske krize in
pomanjkanja javnih sredstev bosta predstavljala koriščenje evropskih sredstev
in uvedba drugih nacionalnih finančnih mehanizmov, ki morajo predstavljati
enovit in zaokrožen sistem financiranja prenove stanovanj. Evropska sredstva
bodo namenjena financiranju prenove javnih stavb, do sredstev Eko sklada pa
bodo pri prenovi upravičene fizične osebe.
Predvsem zaradi razdrobljenega lastništva večstanovanjskih stavb
in upoštevanja zasebne lastnine je cilj vzpostaviti pravni in organizacijski
okvir, ki bo uravnotežil težnje lastnika posameznega stanovanja v razmerju do
skupnih delov večstanovanjske stavbe. Prenova stanovanjskega fonda ni le
pravica oziroma dolžnost lastnikov stanovanj, temveč je tudi v javnem interesu.
Celovite prenove morajo biti vodene in izvedene ob upoštevanju vseh ključnih
elementov trajnostnega razvoja.
Spreminjanje življenjskih navad vpliva na spreminjanje
bivalnega standarda in funkcionalnosti stanovanj, zato je pomembno, da se v
celotnem procesu načrtovanja in gradnje stanovanj posebna pozornost nameni
osveščanju in informiranju o pomenu kakovosti in večje funkcionalnosti stanovanj.
Aktivnosti osveščanja se usmerijo na vse relevantne akterje s področja
stanovanjske oskrbe v smislu iskanja in upoštevanja sodobnih, kakovostnih in
racionalnih rešitev s tehničnega, energetskega, okoljskega in finančnega vidika
že pri prostorskem načrtovanju stanovanjskih sosesk ter tudi pri sami gradnji
in prenovi stanovanj. Hkrati se preveri ustreznost obstoječih gradbenih in
funkcionalnih normativov na področju stanovanjske gradnje in se izvede ustrezne
prilagoditve.
Posamezniki in gospodinjstva svoje spreminjajoče se bivanjske
potrebe zadovoljujejo z zamenjavo ali preureditvijo lastnega stanovanja.
Običajno so stanovanjske potrebe posameznika v njegovem življenjskem ciklu
odvisne predvsem od trenutne poklicne poti, ustvarjanja in rasti družine ter
prehajanja v starejše življenjsko obdobje. V skladu z bivanjskimi potrebami
posameznika se spreminja tudi potreba po različni velikosti oziroma vrsti
stanovanja. Sprva posamezniku zadostuje manjše stanovanje, z ustvarjanjem
družine in povečevanjem družinskih članov pa se pojavi potreba po večjem
stanovanju. V kasnejšem življenjskem obdobju se z zmanjšanjem števila članov v
gospodinjstvu spremeni tudi potreba po vrsti stanovanja. Z omogočanjem in
spodbujanjem stanovanjske mobilnosti omogočamo prilagajanje stanovanjske
ponudbe potrebam posameznika oziroma gospodinjstva v določenem življenjskem
obdobju, življenjskim ciljem in pričakovanjem posameznika.
Z omogočanjem večje stanovanjske mobilnosti želimo doseči racionalnejšo
razporeditev gospodinjstev po obstoječem stanovanjskem fondu in posameznikom in
gospodinjstvom omogočiti rabo stanovanja, ki primerneje zadovoljuje njihove
stanovanjske potrebe. Uresničevanje stanovanjske mobilnosti posamezniku omogoča
boljšo izrabo poklicnih in zaposlitvenih možnosti in možnost prilagajanja
stanovanjskega standarda svojim trenutnim finančnim zmožnostim. Še posebej
starejši prebivalci se zaradi upada prihodkov soočajo s previsokimi
življenjskimi stroški zaradi bivanja v manj primernem, prevelikem ali
energetsko potratnem stanovanju, zaradi bivanja v funkcionalno neprimernem
stanovanju pa se pogosto soočajo z grajenimi ovirami.
Poleg zagotavljanja zadostnega števila stanovanj in večje dostopnosti
do kakovostnih stanovanj (velikost, lokacija, funkcionalnost) za različne
ciljne skupine je treba s ciljem doseganja večje mobilnosti posebno pozornost
nameniti predvsem osveščanju prebivalstva, in sicer s spodbujanjem novih oblik
(tudi neinstitucionalnih) socialnih pomoči in sodelovanja. Največji potencial
za pripravljenost na selitev predstavljajo predvsem mlade generacije, ki si
brez pomoči staršev ne morejo zagotoviti primernega stanovanja, in starejši
prebivalci, ki mnogokrat ne zmorejo nositi stroškov vzdrževanja prevelikih
stanovanj. Omenjena dejstva omogočajo tudi možnosti za medgeneracijsko sodelovanje.
Pri doseganju zgodnje osveščenosti o spreminjanju bivanjskih navad in
spodbujanju stanovanjske mobilnosti opravlja usklajeno izvajanje programov in
aktivnosti na področju socialnih politik.
4. Program projektov 2015–2025
4.1 Aktiviranje obstoječega stanovanjskega fonda
V zasledovanju cilja zagotavljanja zadostnega števila
primernih stanovanj je nujno aktivirati obstoječi fond nenaseljenih stanovanj
in s tem prispevati k takojšnjemu povečanju obsega uporabnih stanovanj.
Nujni ukrepi za aktiviranje obstoječega stanovanjskega fonda:
-
S prenovo stanovanjske zakonodaje se poveča varnost najemnih razmerij.
-
Z vzpostavitvijo javne službe za najemniško upravljanje se spodbudi
zasebne lastnike nenaseljenih stanovanj, da le-ta dolgoročno oddajo po
ugodnejši najemni ceni.
-
Z izvajanjem ciljnih finančnih ukrepov se spodbuja lastnike nenaseljenih
stanovanj, da le-ta oddajo v najem.
Po podatkih registrskega popisa prebivalstva 2011 je v
Sloveniji približno 20 % stanovanjskega fonda nenaseljenega.3 Visok
delež teh nenaseljenih stanovanj predstavljajo stanovanja na območjih mestnih
občin, kjer so cene stanovanj najvišje in povpraševanje po stanovanjih
največje. Pri tem je treba poudariti, da status nenaseljenega stanovanja ne
pomeni nujno, da je stanovanje tudi dejansko prazno. Stanovanja na območjih,
kjer je povpraševanje veliko, se pogosto oddajajo na črnem trgu; ali se
oddajajo legalno, vendar v njih ni nihče prijavljen; ali se uporabljajo
občasno; ali pa so neprimerna za bivanje oziroma so dejansko prazna (zaradi
neprimerne lokacije ali zaradi nezainteresiranosti lastnika za oddajo).
4.1.1 Večja varnost najemnih razmerij
Na podlagi dostopnih podatkov je mogoče oceniti, da se skoraj
četrtina najemnih stanovanj oddaja brez prijave najemne pogodbe. Medtem ko
neprijavljeno oddajanje stanovanj za državo pomeni izpad davčnega priliva,
hkrati tudi bistveno poslabšuje položaj (pravno varstvo) najemnikov.
Stanovanja, ki so dejansko prazna (se ne oddajajo), pa vplivajo na zmanjšano
ponudbo stanovanj na trgu in s tem dvigujejo najemnine tistim stanovanjem, ki
se oddajajo legalno.
Področje najemnih razmerij izkazuje slabo stanje, razloge za
to pa je mogoče iskati predvsem v nezaupanju med najemodajalci in najemniki.
Ureditev pravnega varstva najemnikov in lastnikov stanovanj se, v skladu s
praksami iz tujine, sicer kaže kot ustrezna, kljub temu pa je treba izvesti
nekatere prenovitve sistema. Večjo stabilnost najema je mogoče zagotoviti s
povezanimi ukrepi na različnih področjih (zakonodaja, izvedba sodnih postopkov,
inšpekcijski nadzor, dopolnilni mehanizmi).
Sodno varstvo v primeru odpovedi najema predstavlja edini
pravičen način reševanja spora med najemnikom in najemodajalcem. Sodni postopki
za reševanja odpovedi najemnih razmerij so v praksi, kljub prednostni
obravnavi, izjemno počasni. Za ureditev večje varnosti najemnih razmerij bosta
v okviru sprememb zakonodaje preučena možnost in način uvedbe izpraznitvenega
naloga, s katerim bi se skrajšal postopek izselitve in tako zmanjšal stroške
najemodajalcem. Pri tem bo zagotovljeno časovno varstvo najemnika, ki mu bo
omogočalo, da si pravočasno poišče novo stanovanje.
Visoki stroški sodnega postopka in izselitve predstavljajo
veliko breme, ki realno v večini primerov ostajajo najemodajalcu.
Kot dodatni mehanizem se bo zato spodbujala uporaba
komercialnega zavarovanja za kritje stroškov morebitne prisilne izselitve.
Le-ta najemnika pri sklenitvi najemne pogodbe ne sme pretirano obremeniti,
najemodajalcu pa zagotavlja večjo varnost in manjše tveganje v primeru potrebe
po prisilni izselitvi.
K ureditvi formalnega najema so delno že prispevali ukrepi za
ureditev evidenc najemnih poslov, ki jih morajo najemodajalci obvezno sporočati
v sistem Evidence trga nepremičnin. Z ureditvijo evidenc in preglednostjo
podatkov o najemnem stanovanjskem trgu bodo izvedeni tudi ukrepi na področju
finančne politike, ki bodo dodatno prispevali k stimulaciji lastnikov stanovanj
za oddajo le-teh. Poleg finančnih spodbud za oddajo bodo uvedene finančne
obremenitve za lastnike nezasedenih stanovanj, ki teh ne oddajo v najem in
sankcije za lastnike stanovanj, ki ta oddajajo nelegalno. Pomembno vlogo pri
tem bodo imele aktivnosti za širšo promocijo in seznanjanje prebivalstva z
»novimi« finančnimi pravili oziroma oprostitvami (subvencijami). Dodatno bodo
uvedene spremembe na področju inšpekcijskega nadzora, ki bodo povezale
stanovanjski in davčni inšpekcijski nadzor.
K povečanju zaupanja med najemniki in najemodajalci bo
prispevala tudi uvedba javne službe za najemniško upravljanje.
4.1.2 Javna služba za najemniško upravljanje
Za zagotavljanje večje varnosti tako najemnikov kot
najemodajalcev bo vzpostavljena javna služba za najemniško upravljanje. Namen
vzpostavitve javne službe za najemniško upravljanje4 je povečanje
najemnega stanovanjskega fonda po ugodnejši najemni ceni od tržne in posledično
povečanje dostopnosti do najemnih stanovanj, zlasti za mlade in mlade družine.
Javna služba za najemno upravljanje bo delovala po principu
posrednika, upravitelja in vzdrževalca najemnih stanovanj, vključenih v shemo
najemnega stanovanjskega fonda. Vzpostavljena bo s posebno opredelitvijo v
okviru formalnopravne ureditve statusa Stanovanjskega sklada Republike
Slovenije.
Namen javne službe za najemniško upravljanje je opravljanje
funkcije vmesnega akterja med najemnikom in najemodajalcem v celotnem procesu
upravljanja z najemnim stanovanjem. Zasebni lastniki bodo stanovanje lahko za
srednjeročno ali dolgoročno obdobje predali v upravljanje javni službi za najemniško
upravljanje. Lastnik bo stanovanje s pogodbo za določen čas in po določeni ceni
predal v upravljanje javni službi za najemniško posredovanje. Po izteku
določenega časovnega obdobja bo lastnik prevzel stanovanje v dogovorjenem
stanju in prosto oseb in bremen. Lastništvo stanovanja se ne bo spremenilo.
Lastnik bo razbremenjen vseh poslov, povezanih z oddajo stanovanja, dolgoročno
pa mu bo zagotovljeno tudi prejemanje dohodka od oddaje stanovanja.
Ministrstvo, pristojno za stanovanja, in ministrstvo, pristojno za finance,
bosta preverila dodatne možnosti vpeljave davčnih olajšav za lastnike, ki bodo
stanovanja oddajali prek javne službe za najemniško upravljanje.
Funkcijo javne službe za najemniško upravljanje bo prevzel
Stanovanjski sklad Republike Slovenije, ki že upravlja z več kot 3.700
najemnimi stanovanji in ima prakso z oddajanjem najemnih stanovanj po
neprofitni najemnini kot tudi profitni. Stanovanjski sklad Republike Slovenije
deluje v nacionalnem interesu na območju celotne države, zato se bo pri
kandidaturi za najem stanovanj v okviru javne službe za najemniško upravljanje
odpravil kriterij stalnega bivališča v občini najemnega stanovanja. To pomeni,
da za najem stanovanja lahko kandidirajo tudi prebivalci, ki še ne bivajo v
občini, kjer je stanovanje locirano. S tem bo omogočeno približevanje
prebivalstva delovnim mestom, zmanjšano pa bo tudi obremenjevanje okolja zaradi
dnevnih migracij.
Povečan fond najemnih stanovanj, nižje najemnine od tržnih in
odprava kriterija stalnega bivališča bodo prispevali k večji dostopnosti do
stanovanj in lažjemu reševanju stanovanjskega problema zlasti za mlade in mlade
družine. Posledično bo ukrep pripomogel tudi k povečani mobilnosti
prebivalstva.
4.2 Večja dostopnost do stanovanja za ranljivejše skupine
prebivalstva
Pravica do stanovanja je ena temeljnih človekovih pravic,
brezdomstvo in slaba dostopnost do stanovanj za socialno šibke in ranljive
skupine pa je tako huda oblika socialne izključenosti, zaradi katere bo država
v obdobju do leta 2025 posebno pozornost namenila reševanju stanovanjske
problematike teh skupin prebivalstva.
Nujni ukrepi za povečanje dostopnosti do stanovanj za
ranljivejše skupine prebivalstva:
-
Postopna uvedba nove najemninske politike bo olajšala vzdrževanje javnih
najemnih stanovanj, spodbudila investitorje za vlaganje v nov najemni
stanovanjski fond, hkrati pa bo upoštevala potrebo po korekciji sposobnosti
ekonomsko šibkejšega prebivalstva za plačilo najemnine.
-
Vsako prodano javno najemno stanovanje se nadomesti z vsaj enim javnim
najemnim stanovanjem.
-
Izboljša in poveča se nabor možnih rešitev za reševanje stanovanjskega
problema predvsem mladih, oseb s posebnimi potrebami in starejših oseb.
-
Stanovanjski fond, namenjen reševanju stanovanjske stiske najbolj
ogroženih skupin prebivalstva, se poveča v skladu s potrebami in prilagodi na
način, da zagotovi minimalne finančne obremenitve za uporabnika.
Reševanje stanovanjske problematike ranljivejših skupin
prebivalstva je kompleksno in prepleteno področje, ki poleg fizične in finančne
dostopnosti stanovanj obsega tudi specifične socialnovarstvene programe in
rešitve, ki so prilagojene posameznim ranljivim skupinam prebivalstva.
Izpostavljeni problemi na področju dostopnosti do stanovanj za ranljivejše
skupine prebivalstva posegajo tako na problematiko oblikovanja neprofitne
najemnine, subvencioniranja najemnin, pomanjkanja javnih najemnih stanovanj,
primernih stanovanj za prebivalce s specifičnimi potrebami kakor tudi
pomanjkanja različnih oblik pomoči za lažje lastno reševanje stanovanjskega problema.
Poleg postopne ureditve sistema najemnin bo poudarek tudi na ohranjanju javnega
najemnega stanovanjskega fonda, zato bo zakonodajno uveljavljeno načelo, da se
vsako prodano javno najemno stanovanje nadomesti z vsaj enim novim
(primerljivim) javnim najemnim stanovanjem.
4.2.1 Nova najemninska politika
Ekonomsko najbolj dostopna stanovanja v Sloveniji
predstavljajo stanovanja z neprofitno najemnino, ki jih po veljavni zakonodaji
realno zagotavljajo občine. Kot enega glavnih dejavnikov, ki vpliva na pomanjkanje
neprofitnih stanovanj, njihovi upravljavci navajajo neustrezno oblikovanje
neprofitne najemnine, kot ga določa trenutno veljavna zakonodaja. Neprofitne
najemnine so se v zadnjih dvajsetih letih postopno dvigovale, vendar trenutno
stanje kaže, da so te vrednosti, glede na tržno vrednost stanovanj, v nekaterih
regijah zelo podcenjene, ponekod pa so lahko celo višje od dejanskih tržnih
najemnin. Glavna pomanjkljivost veljavnega sistema oblikovanja neprofitnih
najemnin je v tem, da se le-te določajo administrativno in ne upoštevajo
lokacije, kjer se stanovanje nahaja.
Nizke oziroma prenizke najemnine niso pravi pristop k
oblikovanju stanovanjske in najemninske politike, saj se na ta način izčrpava
stanovanjski fond. Pridobljena sredstva iz naslova najemnin ne zadoščajo za
kritje vseh stroškov vzdrževanja stanovanj in ne ustvarjajo nadomestitvene
rezerve za nakup novih zmogljivosti oziroma amortizacijo. Upravljanje,
vzdrževanje in povečevanje javnega najemnega stanovanjskega fonda ni
samozadostno in predstavlja obremenitve za občinske proračune, kar posledično
vodi v povečevanje javnega dolga. Podatki kažejo, da lokalne skupnosti obstoječ
javni najemni stanovanjski fond zmanjšujejo z odprodajo najemnih stanovanj5
in hkrati niso zainteresirane za večje pridobivanje novih najemnih stanovanj. Z
namenom, da se zagotovi ohranjanje stanovanjskega fonda, namenjenega javni
stanovanjski oskrbi, bo zakonodajno uveljavljeno načelo nadomestitve vsakega
prodanega javnega najemnega stanovanja z najmanj enim javnim najemnim
stanovanjem.
Poleg neprofitne najemnine je plačilna sposobnost ekonomsko
šibkejšega prebivalstva korigirana tudi s subvencioniranjem najemnine. Trenutna
ureditev subvencioniranja najemnin v kombinaciji z neprofitno najemnino temelji
na sistemu skritih subvencij, ki dolgoročno predstavljajo dvojno obremenitev
javnih sredstev. Zato je nujno postopno prenoviti področje subvencioniranja
najemnin v smislu večje transparentnosti, pravičnosti in zmernega
obremenjevanja javnih financ.
Z namenom, da se zagotovi transparentnost sistema socialnih
pomoči za reševanje stanovanjskega vprašanja, se s tem programom in spremembo
veljavne zakonodaje uveljavi obvezna praksa rednega spremljanja premoženjskega
stanja vseh upravičencev do neprofitnega najema enkrat letno oziroma ob
spremembi premoženjskega stanja. Vzpostavi se povezava, ki omogoča lastniku
stanovanja pridobivanje podatkov – potrebnih za ugotavljanje in redno
preverjanje upravičenosti do neprofitnega najema – po uradni dolžnosti. Hkrati
se z vzpostavljeno povezavo zagotovi dopolnitev skupnih evidenc o vseh vrstah
socialnih transferjev.
Upravljavec oziroma lastnik javnega najemnega stanovanja za
posameznega upravičenca najmanj enkrat letno posreduje podatke o razliki med
neprofitno najemnino in stroškovno najemnino oziroma o višini stanovanjskega
dodatka. Na ta način se zagotovi povezljivost podatkov o višini javnih
sredstev, ki jih država namenja upravičencem.
Stroškovna najemnina predstavlja protiutež tržni najemnini,
hkrati pa lastniku še vedno omogoča vzdrževanje stanovanja za zagotavljanje
kakovostnih življenjskih pogojev najemnika. Ministrstvo, pristojno za
stanovanja, bo pripravilo metodo izračunavanja stroškovne najemnine in na tej
osnovi potrebne spremembe zakonodaje. Zakonodaja bo omogočala tudi fleksibilnost
urejanja pravic upravičencev za uporabo javnih najemnih stanovanj, skladno z
njihovimi ekonomskimi zmožnostmi in stanovanjskimi potrebami.
Prehod na sistem zaračunavanja stroškovne najemnine bo
spremljala vpeljava stanovanjskega dodatka. Trenutno veljaven razdrobljen
sistem subvencioniranja neprofitnega in tržnega najema bo združen v enoten
stanovanjski dodatek, namenjen korigiranju plačilne sposobnosti kritja stroškov
najema ekonomsko šibkejšega prebivalstva. Ministrstvo pristojno za stanovanja
bo pripravilo enotno metodologijo za izračun stanovanjskega dodatka in
spremembo zakonodaje, ki bo omogočila postopno vpeljavo stanovanjskega dodatka
v okviru veljavnosti Nacionalnega stanovanjskega programa.
Z izvedbo ukrepov na področju najemninske politike bosta
zagotovljeni transparentnost in preglednost nad dejansko porabo javnih
sredstev, vzpostavljena pa bo tudi enakopravnejša razdelitev socialnih pomoči
iz javnih sredstev. Odpravljene bodo birokratske ovire pri ugotavljanju in
preverjanju upravičenosti do javnih najemnih stanovanj in stanovanjskega
dodatka. Zagotovljeno bo pravičnejše urejanje pravic do uporabe javnih najemnih
stanovanj in s tem povečana dostopnost do javnih najemnih stanovanj za
prebivalce, ki si stanovanja na drug način ne morejo zagotoviti.
Glavno vodilo pri oblikovanju nove najemninske politike
predstavlja javni interes, ki je v ustvarjanju pogojev, s katerimi se širokemu
krogu prebivalcev zagotavlja enake možnosti za reševanje stanovanjskega
vprašanja in s tem uresničevanje ustavne pravice do primernega stanovanja. Za
vse skupine najemnikov oziroma zatečenih najemnih razmerij bo treba poiskati in
uveljaviti takšne zakonske rešitve, ki bodo prestale preizkus ustavnopravne
dopustnosti in test sorazmernosti, oziroma razjasniti vprašanja o razmejitvi
pridobljenih pravic in upravičenih pravnih pričakovanj ter pravnih posledic
retroaktivnih posegov.
4.2.2 Shema za mlade
Reševanje stanovanjskega vprašanja mladih in mladih družin
predstavlja eno ključnih področij socialne politike za mlade. Ukrepi, primerni
za mlade, posegajo zlasti na področje prvega reševanja stanovanjskega
vprašanja, zato se pozornost prednostno usmerja na povečanje dostopnosti do
javnih najemnih stanovanj. Mladim se, z razvojem različnih finančnih spodbud,
omogoča tudi odločitev za reševanje stanovanjskega problema s pridobitvijo
lastnega stanovanja. Ključno vlogo pri tem opravljajo Stanovanjski sklad
Republike Slovenije in lokalni stanovanjski skladi, ki s prilagoditvijo pri
izvajanju ukrepov izpostavijo prednostno obravnavo mladih.
Mladim je stanovanjski trg manj naklonjen, saj je
najobičajnejši način pridobitve stanovanja v Sloveniji nakup, pri čemer imajo
mladi praviloma nižje prihodke, na trgu dela pa se soočajo z zaposlitvami za
določen čas. Visoke cene nepremičnin in otežen dostop do finančnih virov mladim
otežujejo prehod v lastno stanovanje, odhod od staršev in osamosvojitev ter
osnovanje najprej lastnega gospodinjstva, šele nato družine.
Mladi, ki so šele na začetku karierne poti in razpolagajo z
nizkimi dohodki, so večinoma zaposleni za določen čas ali celo v prekernih
oblikah dela. Nakup stanovanja je mladim onemogočen zaradi visokih cen in
finančnega rizika, ki ga prinašata nakup stanovanja in dolgoročno zadolževanje.
Nakup stanovanja hkrati zmanjšuje mobilnost in povečuje stroške v primeru
spremenjenih bivalnih potreb (zakonsko življenje, otroci itd.). Nacionalni
stanovanjski program tako naslavlja potrebe mladih pri prehodu v samostojno
življenje.
Kot prvi ukrep za mlade se predlaga program izgradnje stanovanjskih
skupnosti za mlade – stanovanj, posebej prilagojenih za sobivanje mladih.
Gradnja takih stanovanj je praviloma ugodnejša od gradnje manjših samostojnih
stanovanjskih enot, kar se odraža v nižjih (dostopnejših) najemninah. Takšen
način bivanja je lahko zaradi cenovno ugodnega najema privlačen za mlade, ki si
želijo samostojnega življenja, a so hkrati še vedno pripravljeni sobivati z
vrstniki. Stanovanjske skupnosti so lahko namenjene mladim, ki končajo
študijsko pot in ne izpolnjujejo več pogojev za bivanje v študentskih domovih,
in za mlade, ki ne študirajo in se vseeno želijo osamosvojiti. Predlagana
oblika bivanja ni namenjena dolgoročni stanovanjski oskrbi, temveč kot prva
pomoč pri zagotavljanju bivalne osamosvojitve mladih; predvidena bo časovna ali
starostna omejitev bivanja.
Ponudniki stanovanjskih skupnosti bi lahko bile lokalne
skupnosti ali njihovi skladi, mladinske organizacije, nevladne organizacije,
zadruge ipd. Omogočilo se bo, da Stanovanjski sklad Republike Slovenije takšne
projekte podpre v obliki financiranja z dolgoročnimi posojili ali kot
soinvestitorstvo v obliki javno-zasebnega partnerstva. V okviru Nacionalnega
stanovanjskega programa se predlaga, da Stanovanjski sklad Republike Slovenije
kot pilotni projekt izvede gradnjo enega manjšega objekta (stanovanjske
skupnosti za mlade) v lastni izvedbi ali v sodelovanju z zainteresirano občino,
ki bi projekt podprla z vložkom v obliki zemljišča. Pilotni projekt6
bo namenjen preverjanju poslovnega modela, ki bo osnova za pripravo stalnih
modelov financiranja in sodelovanja ter določitve pogojev bivanja mladih na
osnovi ugotovljenih dejanskih potreb.
Kot drugi ukrep za mlade se predvideva zagotavljanje ugodnih
najemnih stanovanj na območjih, kjer je povpraševanje mladih največje.
Stanovanjski sklad Republike Slovenije bo v okviru svojih aktivnosti
zagotavljal cenovno ugodna manjša stanovanja za mlade, ki bodo namenjena samo
mladim in mladim družinam do določene starosti. Tudi pri tem ukrepu se
predvideva pilotni projekt, v okviru katerega bo Stanovanjski sklad Republike
Slovenije ponudil nekaj lastnih najemnih stanovanj, namenjenih izključno
mladim. Na osnovi odziva in potreb mladih se bo oblikoval dolgoročni načrt
zagotavljanja zadostnega števila stanovanj na območjih, kjer bo izkazano
povpraševanje.
Najem s kasnejšim odkupom – možnost odkupa javnega
najemnega stanovanja
Najem s kasnejšim odkupom predstavlja nov upravljavski
instrument, ki lastniku javnega najemnega fonda daje možnost boljšega
upravljanja s celotnim fondom. Lastnik stanovanjskega fonda ukrep med drugim
lahko uporabi na obstoječem stanovanjskem fondu z namenom optimizacije
stanovanjskega fonda glede na potrebe uporabnikov in stroške vzdrževanja in
upravljanja s celotnim fondom. Ukrep se lahko uporabi tudi kot samostojen ukrep
stanovanjske politike, ki vnaprej določi namen na novo pridobljenega
stanovanjskega fonda za kasnejši odkup in pogoje uporabe in odkupa stanovanj.
Pogoj ob uporabi tega ukrepa je, da se vsako prodano
stanovanje nadomesti z vsaj enim novim javnim najemnim stanovanjem. S tem se
zagotovi ohranjanje javnega najemnega stanovanjskega fonda.
Deljeno lastništvo kot javno-zasebno partnerstvo
V Sloveniji že obstaja praksa uporabe modela deljenega
lastništva, ki interesentom za nakup lastnega stanovanja na prostem trgu
omogoča, da prek javno-zasebnega partnerstva rešijo stanovanjski problem.
Zasebni partner pridobi izključno posest nad stanovanjem in ga tudi sam v
celoti uporablja, javnemu skladu (solastniku) pa za njegov solastniški delež
plačuje dogovorjeno mesečno nadomestilo za uporabo. Instrument omogoča, da
gospodinjstva ob razumljivi finančni obremenitvi postopno pridobijo lastništvo
nad primernim stanovanjem in s tem dolgotrajno rešijo stanovanjsko vprašanje.
Ukrep, kot tipičen finančni instrument, izvajajo SSRS in
lokalni stanovanjski skladi. Gre za povečanje dostopnosti do stanovanj zlasti
za mlade in mlade družine, ki prvič rešujejo stanovanjsko vprašanje.
4.2.3 Primerno bivalno okolje za starejše
Slovensko prebivalstvo se stara, delež starejših od
65 let je v letu 2013 presegel 17 %, povečuje pa se tudi delež prebivalcev
starejših od 80 let. Po zadnjih podatkih Evropske komisije (Poročilo o
staranju, 2015) se bo do leta 2030 delež starejših od 65 let v Republiki
Sloveniji povečal na 25 %.
Nacionalni stanovanjski program podpira cilje nacionalne
socialne politike na področju oskrbe starejših oseb in hkrati išče možnosti
dodatnih bivanjskih rešitev, ki jih je mogoče ponuditi starejšim prebivalcem.
Pri tem je treba upoštevati dejstvo, da so bivanjske potrebe starejše
populacije specifične in povezane z njihovim socialnim in zdravstvenim stanjem.
Tveganju revščine so še posebej izpostavljeni starejši prebivalci, zlasti
ženske, ki živijo v enočlanskih gospodinjstvih.
Izvajanje aktivnosti, kot so dnevni centri za starejše ali
medgenaracijski centri, ki se v Sloveniji že oblikujejo, prispeva k posrednem
reševanju stanovanjske problematike starejših oziroma k boljši informiranosti
starejših. V obeh oblikah se namreč lahko zagotavljajo določene podporne
storitve, ki omogočajo bivanje v skupnosti tudi za starejše, ki so odvisni od
redne pomoči in podpore pri vsakodnevnih opravilih, ponujajo pa lahko tudi
informacije za izboljšanje bivanjskega in življenjskega standarda in s prikazi
primerov dobrih praks ter svetovanj prispevajo k spreminjanju bivanjskih navad
starejših.
Kot ena primernejših rešitev za odpravljanje stanovanjske
revščine starejših oseb se spodbuja sobivanje starejših oseb v večjih ali
skupinskih gospodinjstvih. Primere sobivanja je mogoče iskati tako v priselitvi
starejših v stanovanje druge starejše osebe, ki je funkcionalno in lokacijsko
primernejše, kot tudi v osnovanju bivanjskih skupnosti starejših v za ta namen
posebej zgrajenih, prenovljenih ali prilagojenih stanovanjih v bližini dnevnih
centrov starejših ali v bližini oskrbnih središč. Vključenost starejših oseb v
širšo družbo bo zagotovljena z načrtovanjem primernih stanovanj v okviru
mešanih sosesk, kar bo prispevalo k večji kakovosti bivanja in socialne
vključenosti.
Pri zasnovi stanovanjskega fonda, namenjenega oskrbi in
nastanitvi starejših oseb, je nujno upoštevati arhitekturne in funkcionalne
zahteve in načela energetske učinkovitosti (zmanjševanje stroškov obratovanja
stanovanjskih enot). Primerne so tiste stanovanjske oblike, ki zagotavljajo
ustrezno raven oskrbe, npr. oskrbovana stanovanja. Zagotavljanje tovrstnih
stanovanj je smiselno izvajati prek javno-zasebnega partnerstva, ki omogoča
ponudbo namenskih najemnih stanovanj po dostopnejših cenah. V takšnem primeru
oblikovanja javno-zasebnega partnerstva mora biti vsaj del izgrajenih namenskih
stanovanj, ki odgovarja deležu vloženih javnih sredstev, dolgoročno namenjen za
javno stanovanjsko oskrbo starejših oseb. Ta delež namenskih stanovanj se
vključi v fond javnih najemnih stanovanj pri javnih stanovanjskih skladih.
Odkup stanovanja z doživljenjsko rento
Lastnikom stanovanj, ki finančno ne zmorejo več nositi
bremena lastništva, se omogoči možnost odkupa stanovanja s strani javnega
stanovanjskega sklada z doživljenjsko rento. S tem se lastniku omogoči, da
svoje premoženje zamenja za javni najem na način, da njegova socialna in
ekonomska varnost nista ogroženi.
Promocija in izvajanje tega mehanizma je v pristojnosti
nacionalnega stanovanjskega sklada in lokalnih stanovanjskih skladov.
Tovrstnega ukrepa se je mogoče posluževati zlasti v primeru izvajanja projektov
prenove večstanovanjskih stavb ali pri reševanju stanovanjskega problema
starejših oseb. Z njim se neposredno prispeva k izboljšanju kakovosti
stanovanjskega fonda, odpravljanju stanovanjske revščine in povečanju javnega
najemnega stanovanjskega fonda.
4.2.4 Shema zagotavljanja namenskih stanovanjskih enot
Vlogo sofinanciranja pridobivanja bivalnih enot bo v
prihodnje prevzel Stanovanjski sklad Republike Slovenije. V sodelovanju z
lokalnimi skupnostmi in resornimi ministrstvi bo pripravil shemo zagotavljanja
namenskih enot za obdobje izvajanja Nacionalnega stanovanjskega programa. Na ta
način se bo povečala dostopnost do namenskih enot, neodvisno od kraja stalnega
prebivališča.
Pri sofinanciranju stanovanj, namenjenih prebivalcem s
posebnimi potrebami, bo sodelovalo tudi ministrstvo, pristojno za socialne
zadeve, na podlagi operativnega programa za izvajanje kohezijske politike v
obdobju 2014 do 2020.
Bivalne enote
Za izpolnitev osnovnih potreb po bivalnih enotah je nujno
zagotoviti vsaj 800 bivalnih enot. Potreba po pridobitvi novih bivalnih enot v
obdobju izvajanja Nacionalnega stanovanjskega programa bo vključena v shemo
zagotavljanja namenskih enot, ki jo bo pripravil Stanovanjski sklad Republike
Slovenije v sodelovanju z lokalnimi skupnostmi in resornimi ministrstvi.
Zagotovitev bivalnih enot sodi v izvirno pristojnost občin, saj gre za
reševanje najtežjih socialnih stisk, zato bodo lokalne skupnosti pri
pridobivanju bivalnih enot prispevale svoj vložek v obliki komunalno
opremljenih zemljišč oziroma primernih stanovanjskih površin, potrebnih
prenove.
Bivalne enote so namenjene začasnemu reševanju stanovanjskih
težav najbolj ogroženih in ranljivih skupin prebivalstva, tj. prebivalcev, ki
ostanejo brez strehe nad glavo ali jim grozi brezdomstvo, in prebivalcev, ki
živijo v izredno nevzdržnih razmerah (npr. ženske, ki so doživele nasilje, pa
tudi posamezniki, ki zaradi deložacije ali naravne nesreče ostanejo brez
nastanitve). Bivalne enote ne pomenijo trajne rešitve stanovanjskih problemov
in so namenjene le začasni dodelitvi. Gre za stanovanja, ki zagotavljajo
kakovostno bivanje, a hkrati predstavljajo minimalno finančno obremenitev za
njihove uporabnike.
Posebna pozornost bo v prihodnjem obdobju namenjena pomoči in
podpori osebam, ki so bile prisilno izseljene. MDDSZ, MOP in SSRS bodo v
obdobju 2015-2017 izvedli poseben pilotni projekt, na podlagi katerega bodo
pripravljene celovite sistemske rešitve za učinkovito odpravljanje
stanovanjskih težav deložiranih posameznikov in družin.
Stanovanja za prebivalce s posebnimi potrebami
Za prebivalce s posebnimi potrebami država in lokalna
skupnost zagotavljata dostopnost do primernih stanovanj, prilagojenih posebnim
potrebam njihovih uporabnikov. Pri tem je treba upoštevati nujnost vključevanja
teh prebivalcev v širšo družbo in zagotavljanje potrebnih storitev, ki jih še
posebej potrebujejo.
Stanovanja, prilagojena prebivalcem s posebnimi potrebami, se
zagotavlja na primernih lokacijah na podlagi analiz potreb, ki jih pripravijo
ministrstvo, pristojno za socialne zadeve, v sodelovanju z lokalnimi
skupnostmi. Pri sofinanciranju pridobivanja primernih stanovanjskih enot bo v
prihodnje sodelovalo tudi MDDSZ, sredstva pa bodo zagotovljena iz operativnega
programa za izvajanje kohezijske politike za obdobje 2014–2020. Lokalne
skupnosti bodo prispevale svoj delež predvsem v obliki hitrega in učinkovitega
zagotavljanja primernih komunalno opremljenih zemljišč.
Pri zasnovi stanovanj, namenjenih prebivalcem s posebnimi
potrebami, je treba nujno upoštevati specifične arhitekturne in funkcionalne
zahteve. Primerne so tiste stanovanjske oblike, ki zagotavljajo ustrezno raven
oskrbe, omogočajo maksimalno samostojnost bivanja in prinašajo minimalne
stroške bivanja.
4.3 Prenova stanovanjskega fonda
Z namenom aktivacije obstoječega fonda za kakovostno bivanje,
povečanja mobilnosti prebivalstva in doseganja zastavljenih podnebnih ciljev bodo
ukrepi države na stanovanjskem področju prioritetno usmerjeni v prenovo
stanovanjskega fonda.
Nujni ukrepi za pospešeno prenovo stanovanjskega fonda:
-
Nadaljnje zagotavljanje sistemskega financiranja energetske prenove bo
prispevalo k zmanjšanju toplotnih izgub in učinkoviti rabi energije v
stanovanjskih stavbah.
-
Zakonodajna ureditev bo omogočila učinkovito in varno financiranje
prenove večstanovanjskih stavb z razdrobljenim lastništvom.
-
Uvajanje modela energetskega pogodbeništva bo olajšalo energetsko prenovo
večstanovanjskih stavb.
-
Postopna vpeljava različnih mehanizmov financiranja iz obstoječih
mednarodnih finančnih virov bo prispevala k spodbujanju projektov urbane
prenove, zlasti celovite prenove stanovanjskih sosesk.
-
Funkcionalna preureditev obstoječih enostanovanjskih hiš v stanovanjski
objekt z več samostojnimi stanovanjskimi enotami bo prispevala k večji
kakovosti bivanja in ohranjanju prebivalstva na podeželju.
Najbolj učinkovit ukrep, s katerim dosežemo energetsko
prenovo brez zakonske ali drugačne prisile, je pomoč pri financiranju, kar
nazorno dokazuje tudi uspešnost koriščenja finančnih instrumentov, ki jih
ponuja Eko sklad.7 Država mora zagotoviti stabilnost sredstev,
namenjenih spodbujanju energetske prenove, pri čemer je primernejše financiranje,
ki ni neposredno vezano na državne ali občinske proračune. S tem se zagotovi
reden, od dnevne politike manj odvisen vir financiranja. Zato bodo zakonske
rešitve na področju energetike, prostorskega načrtovanja, graditve in financ
zagotavljale sistemsko polnjenje fondov, iz katerih črpajo skladi in druge
organizacije, ki spodbujajo zmanjšanje toplotnih izgub in učinkovito rabo
energije.
Finančne vidike energetske prenove stavb morajo spremljati
tudi drugi, prav tako pomembni ukrepi. Med drugim je treba pozornost usmeriti v
iskanje rešitev za učinkovito izvajanje prenov ob upoštevanju pravic lastnikov
stanovanj v večstanovanjskih stavbah, zlasti v fazi financiranja prenove in
uporabe rezervnega sklada. Drugi vidik, ki ga je ob starosti obstoječega stanovanjskega
fonda treba izpostaviti, je, da se že v fazi odločanja in načrtovanja prenove
zagotovi celosten strokovni pogled na obstoječe stanje stanovanjske stavbe in
predlaga celovite ukrepe, ki bodo zagotovili dolgoročno ohranjanje njene rabe.
Zato se bo še naprej financiralo mrežo energetskega
svetovanja. Z namenom zagotavljanja celovitih svetovanj lastnikom stanovanj
bodo v mrežo vključene tudi stanovske organizacije – Inženirska zbornica
Slovenije, Zbornica za arhitekturo in prostor Slovenije, Gospodarska zbornica
Slovenije in Obrtna zbornica Slovenije. Te organizacije skupaj s strokovnimi
organizacijami in Stanovanjskim skladom Republike Slovenije združujejo zaupanja
vreden in neodvisen nabor strokovnjakov, ki dajejo strokovno neoporečne in
nepristranske informacije in napotke.
4.3.1 Zagotovitev pogojev za energetsko prenovo
stanovanjskega fonda
V Sloveniji je več kot 70 % stanovanjskih stavb starejših od
30 let. Kot država smo se zavezali, da bomo prispevali svoj delež k manjšanju
našega odtisa CO2 in hkrati zmanjšali odvisnost od tujih virov energije. To so
izhodišča za nadaljevanje izvajanja intenzivne energetske prenove
stanovanjskega fonda tudi v tem programskem obdobju. Na področju prenove
enostanovanjskih stavb bo ohranjeno in dodatno finančno okrepljeno dodeljevanje
subvencij in ugodnih kreditov prek Eko sklada. Dodatna motivacija lastnikov za
prenovo stanovanjskih stavb pa bo potekala prek intenzivnega informiranja o
pozitivnih učinkih energetske sanacije pri obratovalnih stroških in vzdrževanju
ugodnega bivalnega okolja.
Na področju energetske prenove večstanovanjskih stavb so
problemi in potreba po iskanju učinkovitih in vabljivih rešitev večje. Glavno
težavo predstavlja izrazito razdrobljeno lastništvo, saj ima vsako stanovanje v
večstanovanjski stavbi običajno drugega lastnika. Ti se zaradi svoje
ozaveščenosti, finančnih zmožnosti, statusa uporabnika stanovanja ali
najemodajalca težje dogovorijo za skupno akcijo energetske prenove,
individualna izvedba ukrepov prenove na ravni posameznega stanovanja pa je zelo
omejena in ne prispeva k bistvenim energetskim prihrankom. Eno največjih ovir
pri izvajanju projektov energetske prenove v večstanovanjskih stavbah
predstavlja soglasno strinjanje lastnikov stanovanj za najem kredita za izvedbo
energetske sanacije večstanovanjske stavbe. Ministrstva, pristojna za
pravosodje, finance in stanovanja, bodo poiskala načine reševanja problema
kreditiranja za izvedbo projektov prenove večstanovanjskih stavb, ki za
stanovalce ne bodo predstavljali neposrednega tveganja izgube lastništva
stanovanja, hkrati pa bo vsakemu lastniku omogočena izbira zanj
najprimernejšega načina financiranja dela obveznosti v prenovi. V vzpostavitev
novih mehanizmov bodo vključene tudi banke, za katere bodo morali biti
mehanizmi dovolj varni in mamljivi, da bodo odobrile posojila za namen prenov.
Posebna pozornost v Operativnem programu za izvajanje
Evropske kohezijske politike 2014–2020 bo namenjena preučitvi možnosti za
vpeljavo novega instrumenta pri prenovi večstanovanjskih stavb, tj. energetskega
pogodbeništva. Energetsko pogodbeništvo je način zagotovitve prenove in
dolgoročnega zmanjšanja stroškov za dobavo energije, tako da za določen vnaprej
dogovorjen čas lastniki še naprej plačujejo enake stroške, ki so sestavljeni iz
stroškov za dobavo energije in energentov in stroškov za energetske storitve,
pogodbenik pa investira sredstva za energetsko prenovo. Ta investicija se
odplačuje iz razlike med stroški za energijo prenovljene stavbe in starimi
energetskimi stroški. Iz naslova energetske učinkovitosti bo za izvajanje
celovitih teritorialnih naložb v mestih v novem programskem obdobju temu ukrepu
namenjenih 10 milijonov eurov.
V Operativnem programu za izvajanje Evropske kohezijske
politike v obdobju 2014–2020 je tudi ukrep subvencioniranja ukrepov URE v
približno 500 gospodinjstvih z nizkimi prihodki za reševanje energetske
revščine v skupni višini 5 milijonov eurov. Energetska revščina postaja vse
bolj pereča, saj rast cen energije močno prehiteva rast dohodkov prebivalstva.
Tako so v gospodinjstvih prvega dohodkovnega kvintila izdatki za energijo v
stanovanju zadnja leta strmo narasli in so leta 2010 predstavljali že 17,4 %
vseh razpoložljivih sredstev posameznega gospodinjstva (13,1 % v letu 2000). V
okviru politik Evropske unije se vprašanje energetske revščine vse bolj
izpostavlja, ni pa enotne definicije, kdo je energetsko reven. V Sloveniji si
leta 2010 6 % gospodinjstev ni moglo privoščiti primerno toplega stanovanja
(SURS, 2012), zato je nujno treba okrepiti tudi izvajanje ukrepov za zmanjšanje
pojava energetske revščine. Gre za posebne ukrepe za energetsko sanacijo
gospodinjstvom, ki se soočajo s problemom energetske revščine. Ukrepi bodo
namenjeni investicijam in tudi svetovanju in ukrepom za spremembe vedenjskih
navad.
Reševanje energetske revščine zahteva celovit pristop.
Potrebna je ekipa, »task force«, ki jo sestavljajo socialni delavec, psiholog
in tehnik – strokovnjak za komuniciranje. Poleg tega je treba najti potencialne
upravičence in pristopiti do njih, saj sami zaradi pomanjkanja informacij,
motivacije in drugih razlogov ne pridejo (ostareli, socialno izključene osebe
ipd.). Ker sami nimajo sredstev, je treba pretežni delež investicije
sofinancirati.
S sprejetim Akcijskim načrtom za energetsko učinkovitost za
obdobje 2014–2020 (AN-URE 2020)8 si Slovenija do leta 2020,
skladno z zahtevami Direktive 2012/27/EU o energetski učinkovitosti, zastavlja
nacionalni cilj izboljšanja energetske učinkovitosti energije za 20 %. Ta cilj
je, da raba primarne energije v letu 2020 ne bo presegla 7,125 milijona
toe (82,86 TWh), kar pomeni, da se glede na leto 2012 ne bo povečala za več kot
2 %.
Zagotoviti je treba, da bo – predvsem v primeru porabe javnih
sredstev – zagotovljena celovita energetska sanacija večstanovanjskih stavb in
da se bodo, tako kot je navedeno v AN-URE 2020, v skladu z načeli dobrega
gospodarja izvedli tudi drugi smiselni ukrepi za izboljšanje stanja stavb
(trajnostna obnova). Za izvajanje obstoječih in novih ukrepov je treba
zagotoviti potrebna sredstva, in sicer sredstva, zbrana iz prispevka za
učinkovito rabo energije, sredstva kohezijskih skladov in sredstva Podnebnega
sklada.
Skladno z zahtevo 4. člena Direktive 2012/27/EU o
energetski učinkovitosti se pripravlja Dolgoročna strategija za spodbujanje
naložb v prenovo nacionalnega stavbnega fonda tako javnih kot zasebnih
stanovanjskih in poslovnih stavb. Strategija mora upoštevati vse programe in
akcijske načrte, povezane s tem področjem. Vsaka tri leta se strategija
posodobi. Prednost pri prenovi morajo imeti stavbe z najnižjo energetsko
učinkovitostjo, če je to stroškovno in tehnično izvedljivo.
4.3.2 Celovita prenova stanovanjskih sosesk
V Sloveniji je pretežni delež nepremičnin v zasebni lasti,
kar otežuje izvajanje celovitih projektov stanovanjske prenove v javno korist
in aktivno vodenje zemljiške politike. Evropski razvojni program in finančna
perspektiva Evropske unije za obdobje 2014–2020 med prednostne naloge uvrščata
urbani razvoj. V ustrezne programske dokumente je namreč med prednostne cilje
uvrščena tudi urbana prenova, kar bo omogočalo črpanje evropskih sredstev za
vse vrste celovitih prenov na urbanih območjih. Uvaja se nov mehanizem
celostnih teritorialnih naložb v mestih (CTN), v okviru katerega bodo slovenska
mesta v novi finančni perspektivi upravičena do 117.000.000 eurov nepovratnih
sredstev, namenjenih izvajanju celovitih razvojnih projektov, med njimi tudi
prenove stanovanjskih sosesk. Na podlagi trajnostnih urbanih strategij, ki jih
bodo morala mesta sprejeti kot pogoj za črpanje evropskih sredstev, bodo mesta
izbrala projekte, namenjene reševanju problemov na izbranem urbanem območju
(npr. v stanovanjski soseski ali mestnem jedru).
Dodatne finančne vire za izvajanje projektov prenove
stanovanjskih sosesk lahko lokalne skupnosti in drugi akterji iščejo tudi v
drugih oblikah finančnih mehanizmov, ki jih ponujajo Evropska investicijska
banka (npr. mehanizem JESSICA), Evropska komisija in drugi zainteresirani
vlagatelji. V Sloveniji uporaba obstoječih instrumentov ni bila uveljavljena,
zato bomo pozornost v tem programskem obdobju usmerili v vzpostavljanje in
vpeljavo finančnih instrumentov za uporabo povratnih sredstev in promocijo
obstoječih instrumentov na nacionalni in lokalni ravni. Prizadevanja bodo
usmerjena v izvedbo pilotnih projektov celovite prenove stanovanjskih sosesk s
pomočjo uporabe različnih finančnih instrumentov do leta 2020, ki bodo služili
kot primer dobre prakse za izvajanje projektov v naslednjem programskem
obdobju.
4.3.3 Funkcionalna prenova enostanovanjskih stavb
Izven urbanih središč in historičnih centrov naselij
prevladujejo enostanovanjske stavbe, ki po svoji velikosti omogočajo nastanitev
bistveno večjega števila prebivalcev, a so prostori organizirani tako, da gre
za eno stanovanje. Na podeželju, še posebej na območjih depopulacije, je
smiselno težiti k temu, da se takšne stavbe lahko pretvorijo v dvo- ali
tristanovanjske in tako omogočijo, da v isti stavbi, v ločenih stanovanjih,
bivajo ločena gospodinjstva. S tem zagotovimo izpolnjevanje več ciljev:
ohranimo naseljenost območja, mladim omogočimo osamosvojitev, bližina sobivanja
različnih generacij pa omogoča tudi medgeneracijsko pomoč in prispeva h
krepitvi socialnih vezi med prebivalci.
S spremembami nacionalne prostorske politike in spremembami
lokalnih prostorskih aktov ter prostorsko in gradbeno zakonodajo bo omogočeno,
da se takšne spremembe enostanovanjskih stavb lahko izvedejo. Ob načrtovani
spremembi gradbene zakonodaje bodo uveljavljene rešitve, ki bodo omogočile
minimalne potrebne gradbene posege z enostavnim upravnim dovoljenjem, v
prostorski zakonodaji pa določena pravila z vidika zagotavljanja reda v
prostoru.
4.4 Gradnja novih stanovanj, kjer je potreba po njih
največja
Poudarek pri gradnji novih stanovanj je na povečevanju
javnega najemnega stanovanjskega fonda.
Prioritetni ukrepi na področju novogradnje so sledeči:
-
Z nacionalnimi usmeritvami in finančnimi spodbudami za gradnjo javnih
najemnih stanovanj na prednostnih razvojnih območjih, namenjenih stanovanjski
oskrbi, se zagotovi večja dostopnost do stanovanj tam, kjer so potrebe po
stanovanjih največje.
-
Oblikovanje javno-zasebnih partnerstev prispeva k hitrejši izvedbi
projektov za gradnjo javnih najemnih stanovanj.
-
Z vzpostavitvijo formalnopravnih pogojev na nacionalni ravni se zagotovi
aktivno izvajanje zemljiške politike na lokalni ravni.
Glede na pomanjkanje stanovanj v Sloveniji in glede na
velikost stavbnega fonda imamo statistično ugotovljen visok delež nenaseljenih
stanovanj. K primanjkljaju stanovanj prispevajo neskladje med lokacijo
nenaseljenih stanovanj, kakovost stanovanjskega fonda, potrebe prebivalstva po
stanovanjih na primernih lokacijah in finančna sposobnost prebivalstva za
zagotovitev primernega stanovanja.
4.4.1 Gradnja javnih najemnih stanovanj
Pomanjkanje stanovanj na območjih, kjer so potrebe po
stanovanjih največje (v mestih in njihovih zaledjih), in zmanjšane ekonomske
sposobnosti prebivalstva za reševanje stanovanjskega vprašanja kažejo potrebo
po vlaganju države v povečanje javnega najemnega stanovanjskega fonda. Poleg
ostalih ukrepov (npr. najemniško posredovanje, prenova) bo k povečanju javnega
najemnega fonda prispevala tudi gradnja novih javnih najemnih stanovanj.
Aktivnosti in ukrepi za gradnjo javnih najemnih stanovanj
bodo prednostno usmerjeni v območja, kjer je potreba prebivalstva in
gospodarstva po javnih najemnih stanovanjih največja. S tem namenom bo
ministrstvo, pristojno za prostor, na nacionalni ravni v okviru prenove
strateških prostorskih usmeritev definiralo prioritetna razvojna območja za
namen stanovanjske oskrbe (v nadaljevanju: PROSO), ki bodo vključena tudi v
prenovljeno Strategijo prostorskega razvoja Slovenije. Skozi vključevanje PROSO
v prostorske smernice za poselitev in razvoj bo ministrstvo, pristojno za
prostor, usmerjalo izvajanje nacionalne stanovanjske in prostorsko razvojne
politike tako na lokalni kot na regionalni ravni v območja, kjer je izkazana
potreba po stanovanjih največja.
V programskem obdobju Nacionalnega stanovanjskega programa bo
Stanovanjski sklad Republike Slovenije sofinanciranje gradnje prednostno
namenil za gradnjo javnih najemnih stanovanj. V ta namen bo najmanj 60 %
sredstev, namenjenih financiranju gradnje novih stanovanj, usmeril v gradnjo
javnih najemnih stanovanj na PROSO.
V luči pomanjkanja javnih sredstev bo za hitrejše
zadovoljevanje potreb po novih javnih najemnih stanovanjih pripomoglo tudi
oblikovanje javno-zasebnih partnerstev. K ustvarjanju pogojev, ki bodo
privabili investitorje za gradnjo javnih najemnih stanovanj, bo med drugim
(finančni ukrepi, ureditev najemnih razmerij) prispevalo aktivno izvajanje
zemljiške politike na lokalni ravni.
Alternativne oblike bivanja – stanovanjske zadruge
Z ukrepi na različnih področjih država odpira možnost za
uvajanje novih alternativnih oblik bivanja, ki bodo prispevale k doseganju
zastavljenih ciljev za izboljšanje stanovanjske oskrbe. Kot takšne alternativne
oblike bivanja se danes že predstavljajo možnosti oblikovanja stanovanjskih
kooperativ za potrebe gradnje cenovno dostopnih najemnih stanovanj, ki hkrati
ustrezajo željam njihovih uporabnikov (lokacija, oprema, prostornost,
kvadratura). Stanovanjske zadruge so v večini najbolj razvitih industrijskih
držav takoj za javnimi stanovanjskimi skladi glavne ponudnice najemnih
stanovanj po ugodnejši najemni ceni. Stanovanjske zadruge delujejo na podlagi
vlaganja sredstev po principu zadružništva. Zemljišče za gradnjo stanovanj pod
ugodnejšimi pogoji (dolgoročni najem) pridobi na podlagi dogovora z lokalno
skupnostjo. Kooperativa sama izvaja naloge – od priprave projekta za gradnjo do
upravljanja s stavbo. Stanovalci so izbrani med člani zadruge (zadružniki) in
imajo možnost soodločanja pri upravljanju s stavbo.
V prihodnje bodo aktivnosti namenjene preučitvi dodatnih
možnosti za izvajanje alternativnih oblik bivanja, informacije pa predstavljene
čim širši javnosti. S tem bodo povečane možnosti izbire pri reševanju
stanovanjskega problema posameznika. Pomembno vlogo pri širjenju alternativnih
oblik bivanja predstavljajo tudi različne neprofitne stanovanjske in nevladne
organizacije. Proučili bomo možnost in primernost socialnih podjetij za
izvajanje alternativnih oblik stanovanjskih bivanj.
4.4.2 Aktivna zemljiška politika
Analiza strukture proizvodne cene stanovanj v
večstanovanjskih objektih v Sloveniji, v obdobju 1993–2003, je pokazala, da
največji del cene odpade na stroške same gradnje, in sicer je imela v letu 2003
povprečna struktura proizvodnje kar 73,5 % stroškov gradnje, vendar so stroški
zemljišča zavzemali v povprečju 16,3-odstotni delež, 10,2-odstotnega pa so
predstavljali drugi stroški projekta (projektna dokumentacija, dajatve in
prispevki, nadzor itd.).9 Stroški zemljišča v strukturi proizvodne
cene stanovanj v Ljubljani predstavljajo višji delež, in sicer 22 %, stroški
gradnje 69 %, ostali stroški 9 %.
Za področje zemljiške politike in posledično spodbuditev
gradnje stanovanj, kjer so ta najbolj potrebna, ministrstvo, pristojno za
prostor in stanovanja, že pripravlja zakonodajni okvir, ki bo povezal strateško
in izvedbeno prostorsko načrtovanje na ravni lokalnih skupnosti in z aktivno zemljiško
politiko dosegal učinkovito in hitro izvrševanje javnih koristi na področju
urejanja prostora, hkrati pa spodbujal oblikovanje partnerstev in vlaganj v
smislu nizkoprofitnih stanovanjskih organizacij in zadružništva.
Prostorskonačrtovalske ukrepe je treba povezati s finančnimi ukrepi, evidencami
nepremičnin in kazalci prostorskega razvoja in omogočiti učinkovito
gospodarjenje z zemljišči v javnem interesu. V ta namen bo v okviru projekta za
spodbuditev izvajanja aktivne zemljiške politike pozornost usmerjena v
pridobivanje zemljišč za izvajanje aktivne zemljiške politike in komunalno
opremljanje le-teh, v določitev prednostnih razvojnih območij za stanovanjsko
oskrbo, zagotovitev hitrega in učinkovitega izvrševanja prostorskih aktov in
izboljšanje kakovosti bivanja na degradiranih območjih s celovito prenovo.
Načrtovanje stanovanjske gradnje, namenjene javni
stanovanjski oskrbi, na zemljiščih v lasti države ali občine daje možnost
znižanja cen stanovanj, saj se vrednost zemljišča ne preliva neposredno v ceno
stanovanja. Smiselno je, da država in lokalne skupnosti v obliki komunalno
opremljenih zemljišč prispevajo začetni vložek za zagotavljanje zadostnega
števila stanovanj, namenjenih javni stanovanjski oskrbi. V ta namen bodo
vzpostavljene evidence nepremičnega premoženja države in občin, oblikovana pa
bo tudi javna služba gospodarjenja s stavbnimi zemljišči.
Država priznava izvirno pristojnost občin za prostorsko
načrtovanje na lokalni ravni. Kot podporo lokalnim skupnostim pri zagotavljanju
stanovanjske oskrbe prebivalcev bo država ponudila pomoč v obliki prenosa
zemljišč v državni lasti na lokalne skupnosti. S tem namenom bo pripravljena
ustrezna pravna podlaga za vzpostavitev sistema prenosa zemljišč na lokalne
skupnosti oziroma prenos zemljišč med različnimi državnimi inštitucijami.
Lokalne skupnosti bodo prevzele odgovornost suverenega gospodarjenja s
stavbnimi zemljišči. Z načrtovanjem ustreznih prostorskih ureditev za namen
bivanja in izvajanjem projektov v javno-zasebnem partnerstvu bodo prispevale k
doseganju ciljev, zastavljenih v Nacionalnem stanovanjskem programu.
Za ustrezno regulacijo prostorskega razvoja si bo država
prizadevala vzpostaviti razvejan sistem instrumentov zemljiške politike, ki
bodo obsegali upravne, prostorske in finančne ukrepe in ki bodo kot celota
omogočali izvrševanje prostorsko vezanih strategij in razvojnih programov.
Država bo z oblikovanjem aktivne zemljiške politike lokalne
skupnosti spodbudila k aktivnejšemu načrtovanju stanovanjske oskrbe,
pospremljene z zagotavljanjem ustrezne infrastrukture in storitev. Z
instrumenti zemljiške politike bodo občine od vlagateljev pridobile sredstva,
ki jih bodo morale namensko usmeriti v izvajanje ukrepov za spodbujanja
lokalnega razvoja. Takšni ukrepi so zagotavljanje ustrezne infrastrukturne
opremljenosti (npr. energetska infrastruktura, prometna infrastruktura, oskrba
s pitno vodo, odpadne vode, ravnanje z odpadki) in storitev (npr. javni
transport, vzgoja in izobraževanje, zdravstvena oskrba). Pravilno usmerjanje
namenskih sredstev in poraba le-teh bosta dolgoročno povečala privlačnost za
dodatne investicije in tako podprla generiranje nadaljnjega razvoja na lokalni
ravni.
4.5 Strukture za izvajanje in podporne aktivnosti
K uspešnemu doseganju zastavljenih dolgoročnih ciljev na
stanovanjskem področju prispevata transparentna in učinkovita izvajalska
struktura in jasna opredelitev nalog. Glavno telo za sprejemanje odločitev za
izvajanje stanovanjske politike bo predstavljal Svet za stanovanjsko politiko,
vzpostavljen pri Vladi Republike Slovenije. Kompleksna narava stanovanjskega
področja zahteva široko predstavništvo v Svetu za stanovanjsko politiko, saj se
vanj vključujejo vsi relevantni resorji in tudi predstavniki laične in
strokovne javnosti.
Nosilec izvajanja stanovanjske politike je ministrstvo,
pristojno za stanovanja, ki ustvarja in vodi stanovanjsko politiko, pripravlja
področno zakonodajo in nudi administrativno podporo Svetu za stanovanja. Hkrati
je njegova vloga v koordinaciji drugih resorjev za izvajanje ukrepov na stanovanjskem
področju, kot so resorji za socialne zadeve, javne finance, davčno politiko,
gospodarski razvoj, energetiko, prostor idr.
Relevantne institucije za izvajanje ukrepov stanovanjske
politike na nacionalni ravni so predvsem Stanovanjski sklad Republike
Slovenije, Nepremičninski sklad PIZ, Geodetska uprava Republike Slovenije, Eko
sklad in relevantne inšpekcijske službe na področju stanovanjskega in davčnega
nadzora. Akterje na lokalni ravni, ki izvajajo stanovanjsko politiko v javnem
interesu, predstavljajo lokalne skupnosti, lokalni stanovanjski skladi in
neprofitne stanovanjske organizacije.
Hkrati podporo pri izvajanju ukrepov na lokalnem nivoju
predstavljajo razne nevladne organizacije, ki se ukvarjajo predvsem s
stanovanjskim vprašanjem najbolj ogroženih skupin prebivalstva, kot tudi
nevladne organizacije, ki prebivalstvo osveščajo o različnih alternativnih
možnostih reševanja stanovanjskega vprašanja (npr. stanovanjske zadruge) in
pomenu spreminjanja bivalnih navad za večjo kakovost bivanja (dnevni centri,
medgeneracijski centri, razne energetske pisarne). Podporne aktivnosti
strokovnih institucij se bodo v prihodnje skušale povezati v enotno promocijsko
mrežo za doseganje večjih sinergijskih učinkov pri promociji energetske prenove
stavb in promociji modernih načinov gradnje.
4.5.1 Stanovanjski sklad Republike Slovenije – glavni
izvajalec stanovanjske politike
Namen javnega Stanovanjskega sklada Republike Slovenije je
izvajanje ukrepov in aktivnosti stanovanjske politike na nacionalni ravni, kot
jih določata Stanovanjski zakon in Nacionalni stanovanjski program.
Nacionalni stanovanjski sklad je, skladno z veljavnim
programom, v preteklosti izvajal aktivnosti za uravnoteženje nepremičninskega
trga in zagotavljanje javne stanovanjske oskrbe na nacionalni ravni.
Pomanjkanje ustreznih skupnih strateških usmeritev in podpore vseh pristojnih
resorjev je privedlo do neusklajenega izvajanja aktivnosti, izvedeni ukrepi pa
niso dosegli želenih učinkov.
Z namenom, da Stanovanjski sklad Republike Slovenije postane
glavni izvajalec ukrepov in aktivnosti stanovanjske politike na nacionalni
ravni in pobudnik novosti na področju stanovanjske oskrbe v državi, je treba
povrniti zaupanje v to institucijo. Ponovno je treba določiti vlogo in
definirati njene naloge, katerih namen bo doseganje ciljev stanovanjske
politike, zastavljenih v Nacionalnem stanovanjskem programu.
Stanovanjski sklad Republike Slovenije mora v prvi vrsti
postati ponudnik javnih najemnih stanovanj. Trenutno vlogo investitorja in
graditelja stanovanj, namenjenih prodaji, mora nadomestiti z vlogo ponudnika in
skrbnika najemnih stanovanj in tako prispevati k večji dostopnosti do stanovanj
za vse prebivalce, zlasti tiste, ki si stanovanja ne morejo kupiti sami.
Večji fond najemnih stanovanj v ponudbi Stanovanjskega sklada
Republike Slovenije bo v prihodnje oblikoval protiutež tržnim najemnim
stanovanjem ter tako prispeval k stabilizaciji in ureditvi najemnega trga. Za
povečanje fonda najemnih stanovanj bo Stanovanjski sklad Republike Slovenije
prevzel vlogo javne službe za najemniško posredovanje. Nova najemna stanovanja
bo pridobival tudi z učinkovitim poslovanjem z lastnim premoženjem. Pri tem bo
moral spoštovati načelo, da vsako prodano najemno stanovanje nadomesti z vsaj
enim novim najemnim stanovanjem.
Stanovanjski sklad Republike Slovenije bo fond najemnih
stanovanj oblikoval v skladu s prostorskorazvojnimi trendi, upoštevajoč potrebe
prebivalcev in gospodarstva. S ponudbo najemnih stanovanj s strani
Stanovanjskega sklada Republike Slovenije bo prebivalcem omogočeno kandidiranje
za najemno stanovanje izven občine stalnega prebivališča, kar bo omogočilo
približevanje ljudi delovnim mestom in posledično zmanjšanje onesnaževanja
okolja zaradi dnevnih migracij.
V okviru prenosa slabih terjatev na DUTB so se prenesle tudi
terjatve, ki so zavarovane s hipotekami na stanovanjih. Namen je hitrejša
aktivacija nenaseljenih in nedokončanih stanovanj, ki so pod hipotekami DUTB.
Ministrstvo, pristojno za finance, bo v sodelovanju z Družbo za upravljanje
terjatev bank pripravilo enoten seznam stanovanj. Stanovanjski sklad Republike
Slovenije bo ocenil primernost stanovanj za ciljne skupine uporabnikov
stanovanjskega fonda Stanovanjskega sklada Republike Slovenije in potrebnih
finančnih vlaganj za zagotovitev dokončne uporabnosti stanovanj. Skladno z
usmeritvami Nacionalnega stanovanjskega programa in svoje poslovne politike bo
Stanovanjski sklad Republike Slovenije ponudil možnosti za vključitev teh
stanovanj v svoj stanovanjski fond, preučila pa se bo tudi možnost spremembe
zakonodaje, da bo sklad lahko sodeloval na javnih dražbah nepremičnin.
Dolgoročno bo Stanovanjski sklad Republike Slovenije okrepil
svojo vlogo na področju financiranja stanovanjske oskrbe na nacionalni ravni.
Ob že obstoječi ponudbi različnih finančnih instrumentov in modelov bo razvijal
nove možnosti financiranja. V prihodnje se bo usmeril v financiranje ponudbe
javnih najemnih stanovanj na območjih, kjer je potreba po stanovanjih največja
– v t. i. prednostna razvojna območja stanovanjske oskrbe (PROSO). Za
izvajanje te naloge bo SSRS do leta 2020 namenil najmanj 60 % sredstev,
namenjenih spodbujanju novogradnje. Spodbujal bo oblikovanje javno-zasebnih
partnerstev in nudil podporo za oblikovanje alternativnih oblik stanovanjske
ponudbe, kot je npr. zadružništvo. Mladim in mladim družinam bo ponudil
različne oblike prvega reševanja problema, kot so najem s kasnejšim odkupom,
jamstvo za kreditiranje, deljeno lastništvo idr.
Stanovanjski sklad Republike Slovenije bo v prihodnje prevzel
vlogo sofinanciranja pridobivanja namenskih enot in stanovanj. S tem namenom bo
koordiniral pripravo sheme zagotavljanja bivalnih enot za obdobje izvajanja
Nacionalnega stanovanjskega programa 2015–2025.
Za zagotavljanje prenove stanovanjskega fonda bosta
Stanovanjski sklad Republike Slovenije in Eko sklad ponudila skupne modele in
instrumente za izvajanje različnih oblik prenove (energetska, funkcionalna). S
svojimi izkušnjami in kadri bosta prispevala k oblikovanju »enotne točke« za
pridobivanje informacij za izvajanje prenove za posameznike kot tudi za
izvajanje prenov večstanovanjskih stavb in stanovanjskih sosesk.
Z namenom optimalne zasedenosti stanovanj v upravljanju
Stanovanjskega sklada Republike Slovenije, bivalnih enot in stanovanj za
prebivalce s posebnimi potrebami bo vodena enotna evidenca teh stanovanj. Za
njeno vzpostavitev bosta zadolžena Stanovanjski sklad Republike Slovenije in
Geodetska uprava Republike Slovenije. Potrebne podatke za ureditev evidence
morajo prispevati tako lokalne skupnosti kot vsi pristojni resorji. Evidenca se
bo vodila na nacionalni ravni in bo dostopna prek Stanovanjskega sklada
Republike Slovenije.
5. Spremljanje izvajanja nacionalnega stanovanjskega
programa
Za ugotavljanje uspešnosti izvajanja ukrepov in za
ugotavljanje doseganja zastavljenih ciljev stanovanjske politike se vzpostavi
sistem spremljanja uspešnosti izvajanja Nacionalnega stanovanjskega programa.
Spremljanje vodi ministrstvo, pristojno za stanovanja. Podatke, potrebne za
učinkovito spremljanje stanja na stanovanjskem področju, ministrstvu,
pristojnemu za stanovanja, letno zagotavljajo nosilci posameznih aktivnosti. Z
rednim spremljanjem izvajanja Nacionalnega stanovanjskega programa se omogoča
pregled nad učinkovitostjo in primernostjo ukrepov za doseganje zastavljenih
ciljev.
Spremljanje uspešnosti pri
izvajanju Nacionalnega stanovanjskega programa se izvede z omejenim številom
kazalnikov in obsega dva ločena sklopa:
1.
spremljanje izvajanja aktivnosti Nacionalnega stanovanjskega programa
Namen spremljanja izvedbe aktivnosti
je predvsem sprotno ugotavljanje uspešnosti izvajanja projektov. V akcijskem
načrtu ima vsak projekt določene aktivnosti, nosilca aktivnosti (organizacijo,
zadolženo za izvedbo aktivnosti) in rok, do katerega mora biti aktivnost
izvedena. Za spremljanje izvedbe aktivnosti projektov so določeni in
kvantitativno opredeljeni kazalniki števila izvedenih aktivnosti po prednostnih
področjih Nacionalnega stanovanjskega programa in število dokončanih ukrepov
(ukrepi, pri katerih so bile izvedene vse predvidene aktivnosti).
2.
spremljanje učinkov ukrepov in doseganje ciljev stanovanjske politike
Namen drugega sklopa sistema spremljanja je vrednotenje
programa v smislu učinkovitosti izvedenih ukrepov, skladno z zastavljenimi
cilji. Z izvajanjem aktivnosti in ukrepov, predvidenih v Nacionalnem
stanovanjskem programu, se želi doseči dolgoročne cilje stanovanjske politike.
Učinke, ki jih bodo imeli konkretni ukrepi in aktivnosti na doseganje
zastavljenih ciljev, je neposredno težko opazovati in meriti.
Spremljanje doseganja ciljev stanovanjske politike se bo
izvajalo prek nabora izbranih kazalnikov s stanovanjskega področja (priloga 2)
in s primerjavo ugotovljenega stanja in trendov s pričakovanimi učinki izvedbe
ukrepov iz Nacionalnega stanovanjskega programa. Pričakovani učinki izvedbe
ukrepov so navedeni v prilogi 3. Na podlagi izbranih kazalnikov bosta po petih
letih od sprejetja dokumenta pripravljeni kvantitativna in kvalitativna
analiza. Izvedeni analizi bosta služili kot strokovna podlaga za pripravo
novega petletnega akcijskega načrta. Vodilo pri izboru kvantitativnih
kazalnikov so bile značilnosti kazalnikov: merljivost, dosegljivost, realnost,
jasnost in zanesljivost. Kazalniki tako v največji možni meri temeljijo na
podatkih, ki jih zbirata, obdelujeta in objavljata Statistični urad Republike
Slovenije in Geodetska uprava Republike Slovenije.
Ministrstvo, pristojno za stanovanja, bo pripravilo poročilo
o izvajanju Nacionalnega stanovanjskega programa, ločeno za oba sklopa. Za prvi
sklop bo poročilo pripravljeno letno, za drugi sklop pa na polovici programa in
ob koncu izvajanja le-tega. Poročilu priložena analiza učinkov in doseganja
ciljev bo služila kot osnova predlogu za nadaljevanje izvajanja aktivnosti in
ukrepov oziroma morebitno preoblikovanje in prilagoditev le-teh. Vmesno in
končno poročilo o učinkovitosti izvedenih ukrepov sprejme Vlada Republike
Slovenije.
6. Seznam kratic
CSD – Center za socialno delo
CTN – Celostne teritorialne naložbe
DUTB – Družba za upravljanje terjatev z
bankami
EU – Evropska unija
FURS – Finančna uprava Republike Slovenije
GURS – Geodetska uprava Republike
Slovenije
IZS – Inženirska zbornica Slovenije
JSS – Javni stanovanjski sklad
MOP – Ministrstvo za okolje in prostor
MDDSZ – Ministrstvo za delo, družino,
socialne zadeve in enake možnosti
MZZ – Ministrstvo za zunanje zadeve
MIZŠ – Ministrstvo za izobraževanje,
znanost in šport
MNZ – Ministrstvo za notranje zadeve
MGRT – Ministrstvo za gospodarski razvoj
in tehnologijo
MzI – Ministrstvo za infrastrukturo
MZ – Ministrstvo za zdravje
MP – Ministrstvo za pravosodje
MK – Ministrstvo za kulturo
MJU – Ministrstvo za javno upravo
MKGP – Ministrstvo za kmetijstvo,
gozdarstvo in prehrano
NSP – Nacionalni stanovanjski program
NSO – Neprofitne stanovanjske organizacije
NVO – Nevladna organizacija
NS PIZ – Nepremičninski sklad
pokojninskega in invalidskega zavarovanja
REN – Register nepremičnin
SSRS – Stanovanjski sklad Republike
Slovenije
SPRS – Strategija prostorskega razvoja
Slovenije
SURS – Statistični urad Republike
Slovenije
SZ-1 – Stanovanjski zakon
URE – Učinkovita rabe energije
ZAPS – Zbornica za arhitekturo in prostor.
Št. 805-01/15-12/12
Ljubljana, dne 24. novembra 2015
EPA 736-VII
Državni zbor
Republike Slovenije
mag. Bojana Muršič l.r.
Podpredsednica
Priloga 1: Akcijski
načrt izvajanja projektov 2015-2025
Priloga 2: Izbrani
kazalniki s stanovanjskega področja
Priloga 3:
Spremljanje doseganja predvidenih učinkov nacionalnega stanovanjskega programa
Priloga 4: Shema
izvajalskih struktur
_______________
1 V NSP so pod enotnim poimenovanjem »javna najemna
stanovanja « mišljena občinska najemna stanovanja v lasti občin oziroma
občinskih stanovanjskih skladov in stanovanjskih organizacij ter najemna
stanovanja v lasti SSRS, ki se oddajajo za neprofitno najemnino upravičencu do
neprofitnega stanovanja, namenska najemna stanovanja in tržna najemna
stanovanja. Službena stanovanja so posebna kategorija stanovanj, ki so
namenjena reševanju stanovanjskih potreb javnih uslužbencev in funkcionarjev v
državni upravi in so v skladu s kadrovsko politiko Vlade Republike Slovenije in
se obravnavajo v skladu s Stanovanjskim pravilnikom Stanovanjske komisije Vlade
Republike Slovenije in notranjimi pravilniki ministrstev ter drugimi akti.
Službena stanovanja so namenjena reševanju kadrovske politike javnih
uslužbencev, država pa jih dodeljuje v funkciji delodajalca in se bodo še
naprej obravnavala kot posebna kategorija stanovanj, namenjenih kadrovski
politiki upravljavcev in niso predmet prenosa na SSRS.
2 Oddajanje na sivo pomeni, da so pogodbe med
najemniki in najemodajalci sicer podpisane, vendar pa davki od tako
pridobljenega premoženja niso prijavljeni in plačani; oddaja na črno pa pomeni,
da medsebojna razmerja niso urejena s pogodbo, kar pomeni, da ni pravnega
varstva.
3 Po podatkih Popisa 2011 je bilo v Sloveniji okoli
845.000 stanovanj, od tega jih je 670.000 naseljenih.
4 Običajna ocena neizterljivosti je okoli 5 %
letne vsote najemnin in stroškov in če dodamo še 5 % za nezasedenost
stanovanj (čakanje na vselitev ali obnovo ipd.), je lahko letni strošek
10 % vsote najemnin in stroškov. Če je cilj, da se v pilotnem projektu
preizkusi delovanje agencije z 10 stanovanji po 50 m2 v
Ljubljani z najemnino 7 EUR/m2 in stroški 3,5 EUR/m2,
lahko ocenimo letni znesek najemnin in stroškov na 63.000 eurov – od tega bi
bilo treba verjetno dolgoročno pokriti 6.300 eurov. V primeru preverjanja
finančne sposobnosti najemnika in uporabe najemnih pogodb z neposredno
izvršljivostjo ter varščino v višini med tri in šest mesecev bi bili lahko stroški
ukrepa še nižji.
5 V letu 2000 so imele slovenske občine v lasti
21.260 stanovanj. V obdobju med letoma 2000 in 2009 so zgradile 4.513
stanovanj. Kljub gradnji so imele občine leta 2009 v lasti le še 15.728
stanovanj. Občine so torej stanovanjski fond, namenjen reševanju stanovanjskega
problema ekonomsko šibkejšega prebivalstva, v devetih letih zmanjšale za 5.532
stanovanj (DzP – MzIP, 2014. Stanovanjska problematika v RS, str. 7.).
6 Gradnja stanovanj v predlagani obliki ne bi smela
presegati 900 EUR/m2, in sicer pod pogojem, da občina zagotovi
zemljišče in odpiše komunalni prispevek. V primeru pilotnega projekta bi se
lahko zgradil objekt za približno 20 oseb z bruto površino na stanovalca
30 m2 oziroma 600 m2. Potrebna investicija se
ocenjuje na 540.000 eurov.
7 Eko sklad, javni okoljski sklad, upravičencem
dodeljuje ugodna posojila in nepovratna sredstva za vlaganje v izboljšanje
energetske učinkovitosti stavb. Pokazalo se je, da so tovrstne finančne
stimulacije za prebivalce zelo privlačne in brez zakonske prisile dosegajo
dobre rezultate. Tudi v prihodnje je torej smiselno uporabiti oba že
preizkušena finančna instrumenta – subvencioniranje in ugodno kreditiranje
prenove, tako energetske kot funkcionalne.
8 Energetska učinkovitost ima za zagotavljanje
ciljev energetske politike in širših razvojnih ciljev države izjemen pomen –
zlasti zaradi potenciala za izboljšanje konkurenčnosti družbe, zelene rasti in
zaposlitvenega potenciala. Učinkovita raba energije pomembno prispeva k
zagotavljanju strateške zanesljivosti oskrbe z zmanjšanjem odvisnosti od uvoza
fosilnih goriv. Energetska učinkovitost je med stroškovno najbolj učinkovitimi
ukrepi za doseganje ciljev zmanjševanja emisij toplogrednih plinov in doseganja
25-odstotnega ciljnega deleža obnovljivih virov energije v bilanci rabe bruto
končne energije do leta 2020. Za gospodinjstva je energetska učinkovitost
ključna tudi za obvladovanje stroškov, krepitev kupne moči in izboljšanje
kakovosti bivanja, in sicer tudi v luči prilagajanja na podnebne spremembe.
9 Analiza gradbene panoge v Sloveniji in cen
gradnje, Cirman, A., Polanec, S.: Univerza v Ljubljani, Ekonomska Fakulteta,
2005.