Pravilnik o posebnih enotah vrednotenja

Na podlagi petega odstavka 2.a člena in četrtega odstavka 21. člena Zakona o množičnem vrednotenju nepremičnin (Uradni list RS, št. 77/17, 33/19 in 66/19) minister za okolje in prostor v soglasju z ministrom za finance izdaja

PRAVILNIK

o posebnih enotah vrednotenja

I. SPLOŠNA DOLOČBA

1. člen

(vsebina)

Ta pravilnik ureja podrobnejši način oblikovanja posebnih enot vrednotenja in podrobnejši način razdelitve vrednosti posebne enote vrednotenja na enote vrednotenja, ki sestavljajo posebno enoto vrednotenja, po vrstah posebnih enot vrednotenja.

II. OBLIKOVANJE POSEBNIH ENOT VREDNOTENJA

2. člen

(bencinski servisi)

(1) Bencinski servis se glede na tip oblikuje kot:

a)     avtomatski bencinski servis brez osebja iz točilnih mest z ali brez nadstreška in zemljišč ali njihovih delov, ki omogočajo oskrbo z gorivom;

b)     bencinski servis s prodajnim mestom z osebjem izven avtoceste in hitre ceste iz točilnih mest z ali brez nadstreška skupaj z zemljišči ali njihovimi deli, ki omogočajo oskrbo z gorivom, spremljajočih objektov (npr. prodajalne, lokali, avtopralnice, hitri servisi vozil) s pripadajočimi zemljišči ali njihovimi deli ter parkirišč, namenjenih uporabnikom storitev bencinskega servisa;

c)     bencinski servis na avtocesti ali hitri cesti iz točilnih mest z ali brez nadstreška skupaj z zemljišči ali njihovimi deli, ki omogočajo oskrbo z gorivom, spremljajočih objektov (npr. prodajalne, lokali, avtopralnice, hitri servisi vozil) s pripadajočimi zemljišči ali njihovimi deli ter parkirišč, namenjenih uporabnikom storitev bencinskega servisa.

(2) Pri oblikovanju bencinskega servisa se upoštevajo tudi:

-        zemljišča ali njihovi deli, na katerih so utrjene ali ograjene površine ob stavbah ali spremljajočih objektih iz prejšnjega odstavka, katerim služijo (npr. poti, dvorišča, drugi enostavni in nezahtevni objekti, površine znotraj zvezne grajene ograje, žive meje);

-        zemljišča ali njihovi deli, ki predstavljajo uvoze in izvoze bencinskega servisa, razen uvozov in izvozov z in na avtocesto ali hitro cesto, ki so namenjeni tudi drugim delom počivališča;

-        zemljišča ali njihovi deli, na katerih so druge površine ob stavbah oziroma spremljajočih objektih iz prejšnjega odstavka, če je iz njihove omejenosti z naravnimi ali ustvarjenimi mejami, ki jih tvorijo linijski gradbeni inženirski objekti (npr. ceste, ograje, zidovi) ali objekti druge infrastrukture (npr. parkirišča, niz stavb), stalno vzdrževane površine (npr. živa meja, zelenica) ali druge naravne meje (npr. reliefni robovi, struga vodotoka, gozdni rob), razvidna njihova pripadnost bencinskemu servisu iz prejšnjega odstavka.

3. člen

(elektrarne)

Elektrarna se oblikuje iz:

a)     delov stavb, skupaj z zemljišči pod njimi, ki se uporabljajo v tehnološkem procesu proizvodnje električne energije (zlasti deli stavb, kjer se nahajajo kotli, reaktorji, turbine, vetrnice, generatorji, napajalne črpalke, toplotni izmenjevalci, stikala, transformatorji, hladilne, krmilne ter druge podobne naprave), so potrebni za proizvodnjo električne energije (zlasti skladišča in silosi za shranjevanje goriv, tehnoloških tekočin, orodja, strojev) in se uporabljajo za nadzor, upravljanje in poslovanje elektrarne;

b)     zemljišč ali njihovih delov, na katerih obratujejo objekti, ki se uporabljajo v tehnološkem procesu proizvodnje električne energije (npr. sončne celice, vetrnice, jezovi, nadzemni umetni dovodni in odvodni kanali, zapornice, čistilne rešetke, rezervoarji in silosi za shranjevanje goriv ali tehnoloških tekočin, črpalke, drobilne naprave), in so namenjena izključno obratovanju elektrarne;

c)     zemljišč ali njihovih delov, na katerih so deponije virov energije elektrarne, deponije pepela ali umetna akumulacijska jezera, ki so namenjena izključno obratovanju elektrarne;

č)    zemljišč pod stavbami, če gradbeni inženirski objekti, ki se uporabljajo v tehnološkem procesu proizvodnje električne energije, obratujejo na stavbah (npr. sončne celice na strehi stavbe);

d)     zemljišč ali njihovih delov, na katerih so utrjene površine ob stavbah ali objektih iz točke a) in točke b) tega odstavka (npr. poti, parkirišča, dvorišča, drugi enostavni in nezahtevni objekti);

e)     zemljišč ali njihovih delov, na katerih so ograjene površine ob stavbah ali objektih iz točke a) in točke b) tega odstavka (npr. površine znotraj zvezne grajene ograje, žive meje);

f)      zemljišč ali njihovih delov, na katerih so druge površine ob stavbah ali objektih iz točke a) in točke b) tega odstavka, če je iz njihove omejenosti z naravnimi ali ustvarjenimi mejami, ki jih tvorijo linijski gradbeni inženirski objekti (npr. ceste, ograje, zidovi) ali objekti druge infrastrukture (npr. parkirišča, niz stavb), stalno vzdrževane površine (npr. živa meja, zelenica) ali druge naravne meje (npr. reliefni robovi, struga vodotoka, gozdni rob), razvidna njihova pripadnost elektrarni.

4. člen

(marine in pristanišča)

(1) Marina je turistično pristanišče, ki je opremljeno s potrebno infrastrukturo za opravljanje dejavnosti marin in z več kot 50 privezi v vodi.

(2) Pristanišče, namenjeno za javni promet, je pristanišče, ki ima iz dejavnosti pristanišča letne prihodke višje od 500.000 eurov.

(3) Marina ali pristanišče se oblikuje iz:

a)     delov stavb skupaj z zemljišči pod njimi, ki se uporabljajo izključno za dejavnost vodenja marin ali pristanišč (zlasti prostori, v katerih so recepcija, sanitarije, tuši, naprave za pretovor, črpanje, tehtanje, transport, čiščenje blaga, hangarji ali hale s suhimi pokritimi privezi, skladišča, silosi ali garažne hiše za začasno shranjevanje blaga in poslovni prostori, ki se uporabljajo za nadzor, upravljanje in poslovanje marine ali pristanišča);

b)     zemljišč ali njihovih delov, na katerih so gradbeni inženirski objekti ali oprema za potrebe marin ali pristanišč (zlasti dvigala in žerjavi za pretovor blaga in plovil, deponije, silosi, črpalke, tehtnice, točilni terminali naftnih derivatov za potrebe marine ali pristanišča, čistilne, pralne, transportne naprave), na katerih se pretovarja in skladišči blago in plovila (terminali), na katerih so pomoli z nameščenimi privezi in na katerih so urejena parkirišča, ki so namenjena izključno najemnikom privezov ali za potrebe marine ali pristanišča;

c)     zemljišč ali njihovih delov, na katerih so utrjene površine ob stavbah ali objektih iz točke a) in točke b) tega odstavka (npr. poti, parkirišča, dvorišča, drugi enostavni in nezahtevni objekti);

č)    zemljišč ali njihovih delov, na katerih so ograjene površine ob stavbah ali objektih iz točke a) in točke b) tega odstavka (npr. površine znotraj zvezne grajene ograje, žive meje);

d)     zemljišč ali njihovih delov, na katerih so druge površine ob stavbah ali objektih iz točke a) in točke b) tega odstavka, če je iz njihove omejenosti z naravnimi ali ustvarjenimi mejami, ki jih tvorijo linijski gradbeni inženirski objekti (npr. ceste, ograje, zidovi) ali objekti druge infrastrukture (npr. parkirišča, niz stavb), stalno vzdrževane površine (npr. živa meja, zelenica) ali druge naravne meje (npr. reliefni robovi, struga vodotoka, gozdni rob), razvidna njihova pripadnost marini ali pristanišču.

5. člen

(oblikovanje, evidentiranje in prikazovanje posebnih enot vrednotenja)

(1) Pri oblikovanju posebne enote vrednotenja se upoštevajo meje zemljišč ali njihovih delov iz 2., 3. in 4. člena tega pravilnika, ki tvorijo območje, ki ga posebna enota vrednotenja v naravi dejansko uporablja za potrebe redne rabe stavb in drugih objektov v povezavi z opravljanjem dejavnosti. Posebna enota vrednotenja se lahko oblikuje iz enega ali več območij na podlagi podatkov dejanskega stanja v naravi in podatkov iz nepremičninskih evidenc.

(2) Posebne enote vrednotenja se lahko oblikujejo tudi na podlagi:

-        podatka o pripadajočem zemljišču ali skupnem pripadajočem zemljišču območja posebnih enot vrednotenja, določenega v skladu s predpisom, ki ureja masovni zajem poseljenih zemljišč in določitev vrste dejanske rabe poseljenih zemljišč na podlagi predpisov, ki urejajo prostor,

-        prikaza stanja v naravi na zemljiškokatastrskem prikazu,

-        podatkov o gradbeni parceli, določeni v skladu s predpisom, ki ureja graditev,

-        pisnega dovoljenja lastnikov nepremičnin o uporabi nepremičnine, oziroma ustreznega drugega pravnega naslova, ki takšno dovoljenje vsebuje, če je lastnik nepremičnine drugačen od osebe, ki opravlja dejavnost,

-        drugih podatkov, ki izkazujejo, da se nepremičnina ali njen del nedvomno uporablja za opravljanje dejavnosti posebne enote vrednotenja.

(3) Če posebna enota vrednotenja obratuje na stavbi (npr. sončna elektrarna na strehi), se ne glede na prvi in drugi odstavek tega člena pri oblikovanju posebne enote vrednotenja upošteva površina zemljišča pod stavbo.

III. RAZDELITEV VREDNOSTI POSEBNE ENOTE VREDNOTENJA

6. člen

(način razdelitve)

(1) Delom stavb z zemljišči pod stavbami ter zemljiščem ali njihovim delom, ki sestavljajo posebno enoto vrednotenja, se vrednost določi kot enotam vrednotenja glede na dejansko rabo delov stavb za stavbe in dele stavb skupaj z zemljišči pod stavbami, dejansko rabo zemljišč za vodna zemljišča in zemljišča pod javno železniško ter državno in občinsko cestno infrastrukturo ter namensko rabo za ostala zemljišča.

(2) Delom stavb, razen delom stavb z dejansko rabo dela stavbe ruševina ali nestavba, in zemljiščem ali njihovim delom, ki sestavljajo posebno enoto vrednotenja, se poleg vrednosti iz prejšnjega odstavka pripiše razlika med posplošeno vrednostjo posebne enote vrednotenja, ugotovljeno na podlagi modelov vrednotenja za bencinske servise (PNB), elektrarne (PNE) ali marine in pristanišča (PNP), in seštevkom vrednosti iz prejšnjega odstavka.

(3) Ne glede na prejšnji odstavek se vrednosti iz prvega odstavka tega člena pripiše nezmanjšana posplošena vrednost posebne enote vrednotenja, če je posebna enota vrednotenja sestavljena iz zemljišč pod stavbami v skladu s točko č) 3. člena tega pravilnika.

(4) Seštevek vrednosti dela stavbe ali zemljišča oziroma njegovega dela iz prvega odstavka tega člena in na način iz 7., 8. in 9. člena tega pravilnika pripisane razlike iz drugega odstavka tega člena oziroma nezmanjšane vrednosti iz tretjega odstavka tega člena je posplošena vrednost dela stavbe ali dela zemljišča.

7. člen

(kriterij za razdelitev za bencinski servis)

Razlika vrednosti iz drugega odstavka prejšnjega člena se razdeli in pripiše na zemljišča ali njihove dele in dele stavb, ki sestavljajo bencinski servis v skladu z 2. členom tega pravilnika, tako da se:

-        celotna razlika proporcionalno glede na njihove površine pripiše delom stavb z dejansko rabo bencinski servis, če je med sestavinami bencinskega servisa en ali več delov stavb s tako dejansko rabo;

-        celotna razlika proporcionalno glede na njihove površine pripiše vsem delom stavb, ki sestavljajo bencinski servis, če noben del stavbe, ki sestavljajo bencinski servis, nima dejanske rabe bencinski servis;

-        celotna razlika proporcionalno glede na njihove površine pripiše zemljiščem ali njihovim delom, ki sestavljajo bencinski servis, če bencinski servis nima delov stavb.

8. člen

(kriterij za razdelitev za elektrarno)

(1) Razlika vrednosti iz drugega odstavka 6. člena tega pravilnika se razdeli in pripiše na zemljišča ali njihove dele ter dele stavb, ki sestavljajo elektrarno v skladu s 3. členom tega pravilnika, tako da se:

-        80 % razlike proporcionalno glede na njihove površine pripiše delom stavb in 20 % razlike proporcionalno glede na njihove površine brez upoštevanja zemljišč pod stavbami pripiše zemljiščem ali njihovim delom, če elektrarno sestavljajo deli stavb in zemljišča;

-        celotna razlika proporcionalno glede na njihove površine pripiše delom stavb, če elektrarno sestavljajo samo deli stavb;

-        celotna razlika proporcionalno glede na njihove površine pripiše zemljiščem ali njihovim delom, če elektrarna nima delov stavb.

(2) Če v enem delu stavbe obratuje več elektrarn istega tipa, se kot posplošena vrednost posebne enote vrednotenja za izračun razlike iz drugega odstavka 6. člena tega pravilnika uporabi vsota posplošenih vrednosti posameznih elektrarn.

(3) Vrednost iz tretjega odstavka 6. člena tega pravilnika se razdeli proporcionalno delom stavb glede na delež njihovega pripadajočega zemljišča pod stavbami.

9. člen

(kriterij za razdelitev za marino ali pristanišče)

Razlika vrednosti iz drugega odstavka 6. člena tega pravilnika se razdeli in pripiše na zemljišča ali njihove dele ter dele stavb, ki sestavljajo marino ali pristanišče v skladu s 4. členom tega pravilnika, tako da se:

-        50 % razlike proporcionalno glede na njihove površine pripiše delom stavb in 50 % razlike proporcionalno glede na njihove površine brez upoštevanja zemljišč pod stavbami pripiše zemljiščem ali njihovim delom, če marino ali pristanišče sestavljajo deli stavb in zemljišča;

-        celotna razlika proporcionalno glede na njihove površine pripiše delom stavb, če marino ali pristanišče sestavljajo samo deli stavb;

-        celotna razlika proporcionalno glede na njihove površine pripiše zemljiščem ali njihovim delom, če marina ali pristanišče nima delov stavb.

IV. KONČNA DOLOČBA

10. člen

(začetek veljavnosti)

Ta pravilnik začne veljati naslednji dan po objavi v Uradnem listu Republike Slovenije.

Št. 007-122/2019

Ljubljana, dne 2. marca 2020

EVA 2019-2550-0014

Simon Zajc

minister

za okolje in prostor

Soglašam!

Dr. Andrej Bertoncelj

minister

za finance